Wege streuen im Urlaub

Nürnberg (D-AH) – Hat ein abwesender Hausbesitzer mit dem Nachbarn abgesprochen, dass dieser bei Eisglätte auch den Gehweg vor seinem Grundstück mit streut, muss er bei einem unerwarteten Wintereinbruch nicht den Urlaub unterbrechen, um die Einhaltung der Räumungs-Vereinbarung vor Ort zu kontrollieren. Zumindest dann nicht, wenn der Beauftragte schon jahrelang der übernommenen Aufgabe immer zuverlässig nachgekommen ist. Das hat jetzt das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein entschieden (Az. 11 U 137/11).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, war eine Frau als Kurgast im Nordsee-Heilbad Büsum bei Glatteis vor einem Haus zu Fall gekommen und hatte sich dabei am rechten Ellenbogengelenk erheblich verletzt und wird wohl mit einer bleibenden Bewegungseinschränkung des Arm leben müssen. Dafür verlangte sie nun 6.700 Euro Schadensersatz und 10.000 Euro Schmerzensgeld vom Eigentümer des angrenzenden Grundstücks, dem laut städtischer Satzung die unbeschränkte Räum- und Streupflicht für den Bürgersteig vor seinem Haus zukommt.

Der Betroffene war allerdings zum Zeitpunkt des Wettereinbruchs selber im Urlaub und hatte – wie seit 15 Jahren schon – seinen Nachbarn mit dem Streuen während seiner Abwesenheit beauftragt. Dem abwesenden Grundstückseigentümer könne man damit keine unterlassenen Schutzvorkehrungen vorwerfen. „Zwar besteht in einem solchen Fall die Verpflichtung zur sorgfältigen Auswahl und fortlaufenden Überwachung des Beauftragten – doch ergeben sich über Jahre hinweg keinerlei Hinweise auf Nachlässigkeiten des Nachbarn, kann der Verreiste darauf vertrauen und muss nicht seinen eigenen Urlaub extra abbrechen, um die Ausführung des vor seinem Haus vereinbarten Streuens selbst zu überprüfen“, erklärt Rechtsanwältin Daniela Grünblatt-Sommerfeld (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) den Richterspruc

Quelle: www.anwaltshotline.de

Leserbrief:

Gehören Absperrventile im im räumlichen Bereich des Sondereigentums zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Wir haben folgende Frage:

Gehört ein Absperrventil im räumlichen Bereich des Sondereigentums zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, welches ausschließlich das Wasser in dieser Einheit absperrt? Dieses Absperrventil hat keinen Einfluss auf die Gesamtanlage, da dies nur den Wasserzufluss des Sondereigentums (Wohnung) absperrt. In der Teilungserklärung steht geschrieben, dass die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an zum Sondereigentum gehören.

Wir sind der Auffassung, dass das Absperrventil/-hahn gemäß §§ 5 I WEG, 94 BGB zum Sondereigentum gehört, wenn das Absperrventil verändert, beseitigt oder eingefügt werden  kann, ohne dass die anderen Miteigentümer über das nach § 14 WEG zulässige Maß beeinträchtigt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort von RA. C. Müller:

Anhand Ihres geschilderten Sachverhaltes gehe ich von folgender rechtlichen Bewertung aus.

Absperrventile am Rohren und Leitungen, die zum Sondereigentum gehören, zählen zum Sondereigentum.

Versorgungs- und Entsorgungsrohre sowie Leitungen, die nur der Erschließung einer Sondereigentumseinheit dienen, stehen ebenfalls im Sondereigentum. Dies würde auch für den Fall gelten, wenn sie durch den räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums oder fremdes Sondereigentum verlaufen würden.

Dies ist lediglich dann anders zu beurteilen, wenn die Rohre und Leitungen, sowie deren Anschlüsse nicht beseitigt oder verändert werden können, ohne dass das Gemeinschaftseigentum oder ein anderes Sondereigentum dadurch beeinträchtigt wird.

Da dies nach Ihrer Schilderung jedoch gerade nicht der Fall ist, sondern vielmehr über das Absperrventil ausschließlich das Wasser für dieses Sondereigentum abgesperrt werden kann, teile ich Ihre Auffassung, dass es sich hierbei um Sondereigentum nach § 5 WEG handelt.

Unterstützt wird dies durch die Bestimmungen der Teilungserklärung, die ebenfalls aussagt, dass es sich bei den Versorgungsleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an, um Sondereigentum handelt.

Wenn weitere Nach- oder Rückfragen bestehen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Cathrin Müller

Rechtsanwältin

Im Bröltal 30, 53773 Hennef

Tel: 02242-90 191 48

Fax: 02242-90 191 49

racmueller@t-online.de

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Präsentationsrecht?

Es besteht kein Anspruch einer Minderheit der Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung darauf, dass  Bewerber um die Verwaltertätigkeit in der Versammlung angehört werden.

OLG München, Beschluss vom 7.9.2007 – 32 Wx 109/0

http://www.oliverelzer.de

Böswillige Nichtladung eines Eigentümers macht Versammlungsbeschlüsse nichtig

(15.10.2012) Mit Urteil vom 20.07.2012 (AZ: V ZR 235/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die absichtliche Nichteinladung eines Eigentümers zur Eigentümerversammlung die dort gefassten Beschlüsse nichtig macht. Hierüber informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

In dem Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft einen Eigentümer, dem eine Garage gehört, auf Zahlung rückständiger Hausgelder verklagt. Die zu Grunde liegenden Abrechnungen wurden in Versammlungen beschlossen, zu denen der Verwalter den Eigentümer nicht eingeladen hatte, weil er der irrigen Ansicht war, Garageneigentümer hätten kein Teilnahmerecht.

Der Bundesgerichtshof hat den Beklagten zur Zahlung verurteilt. Anders als im Fall einer absichtlichen Nichteinladung, die zur Nichtigkeit aller gefassten Beschlüsse führen könne, sei die Ladung aus Versehen unterblieben, und zwar aufgrund eines Rechtsirrtums des Verwalters. Daher waren die Zahlungsbeschlüsse rechtsgültig und verpflichteten den Schuldner zur Zahlung.

Es versteht sich von selbst, dass nicht nur Eigentümer einer Wohnung zur Versammlung einzuladen sind, sondern auch sogenannte Teileigentümer, also Eigentümer, denen keine Wohnung gehört, sondern nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, z. B. Läden, Restaurants, Büros, Gewerbeeinheiten oder Garagen. Versäumt es ein Verwalter versehentlich (fahrlässig), einen stimmberechtigten Eigentümer einzuladen, sind die dort gefassten Beschlüsse nicht per se nichtig, sondern allenfalls anfechtbar. Verwalter sollten dies beherzigen. Verwalter, die Eigentümer absichtlich nicht zur Versammlung einladen, laufen nicht nur Gefahr, die Nichtigkeit aller Beschlüsse zu provozieren und die Prozesskosten auferlegt zu bekommen, sondern auch ihre sofortige Abberufung.

(Quelle: http://www.ibr-online.de

/ ARGE Mietrecht)

Stimmrechtsvollmachten

Ein Wohnungseigentümer, der in der Vergangenheit komplikationslos den Verwalter mit seiner Vertretung in der Eigentümerversammlung betraut hat, kann nicht darauf vertrauen, dass bei einer Stimmrechtsbindung wiederum der Verwalter in Vollmacht tätig wird und entsprechend abstimmt. Die Übersendung einer Vollmacht durch den Verwalter stellt noch  kein bindendes Angebot zum Abschluss eines Vollmachtsvertrages dar.

AG Merseburg v. 25.4.2008 – 21 C 4/07 (21), ZMR 2008, 741

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Streitfall Treppenhaus, Mietertipp: Schuhregale und Bilder verboten, Kinderwagen erlaubt

(18.10.2012) Hausflure und Treppen sind für die Mieter eines Hauses ein wichtiger Teil ihres Wohnumfeldes. Sie dienen als Zugang zu den Wohnungen und im Falle eines Feuers als erster Rettungsweg, so das VG Düsseldorf (Az. 25 K 7918/08). Hausflure und Treppen sind Gemeinschaftsflächen. Dennoch betrachten viele Mieter sie als Teil der eigenen Wohnung. Sie stellen dort Kinderwagen, Garderoben oder Schuhregale auf. Damit versperren sie oft den Weg. Ärger mit dem Vermieter und Mitmietern ist damit programmiert.

Grundsätzlich sind Garderoben, Schuhe, Schränke, Gardinen, Bilder oder Blumenkübel nicht im Treppenhaus erlaubt, so das OLG Hamm in seinem Beschluss vom 4. Dezember 2008 (Az. 15 Wx 198/08). Sie gehören in die Wohnung. Darauf weist der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. hin.

Der Mieter muss ein ohne Genehmigung des Vermieters im Treppenhaus aufgehängtes Bild entfernen, so das AG Köln (AZ: 220 C 27/11).

Ein Kinderwagen darf nach Auffassung des LG Berlin (Az. 63 S 487/08) im Treppenhaus abgestellt werden. Der Vermieter kann auch das Abstellen eines Rollators – einer Gehilfe oder eines Stützapparates – im Treppenhaus des Mehrfamilienhauses grundsätzlich nicht untersagen. Der Mieter muss das Gerät aber an einem geeigneten Platz zusammenklappen, so das LG Hannover in seinem Urteil vom 17. Oktober 2005 (Az. 20 S 39/05).

VNW-Pressesprecher Dr. Peter Hitpaß:

„Flure und Treppen dienen allen Bewohnern gemeinsam. Deshalb sind hier gegenseitige Rücksichtnahme und eine vorherige Abstimmung mit dem Vermieter erforderlich. Entscheidend dabei sind die Platzverhältnisse. So muss der Fluchtweg frei bleiben. Auch müssen die Mitmieter zu ihrem Briefkasten gelangen können.“

(Quelle: http://www.ibr-online.de / vnw Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen)

Vorlage der Originalvollmacht

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf  Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der

Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 – 34 Wx 91/07

http://www.oliverelzer.de

BGH: Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08

BGH Urteil vom 24.02.2010, Az: XI ZR 69/08

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Keine doppelte Beschlussfassung über Zahlungsrückstände

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine bereits zuvor beschlossene Hausgeldforderung nicht nochmals beschließen. Dafür fehlt ihr die Beschlusskompetenz. Der Beschluss ist nichtig. Im Jahre 2008 wurden Einzelabrechnungen für das Jahr 2007 beschlossen. Dabei wurden bei einzelnen Wohnungseigentümern in den Abrechnungen auch die bereits im Jahr zuvor beschlossenen, aber noch nicht bezahlten Hausgeldrückstände aus dem Jahr 2006 aufgeführt. Beitragsrückstände aus den Vorjahren sind jedoch keine zulässigen Bestandteile einer Jahresabrechnung. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung begründet nämlich nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze), einen Anspruch. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt.

Praxistipp

Immer wieder sieht man in der Praxis, dass in Jahresabrechnungen auch „alte“, bereits beschlossene, jedoch nicht bezahlte Forderungen auftauchen. Diese Übung sollte zukünftig unbedingt unterbleiben, denn andernfalls droht die Nichtigkeit des Beschlusses.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 147/11 – www.bundesgerichtshof.de

Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen

Rechtsfrage:

Ist der Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist?

Hierzu BGH – Urteil vom 15.5.2012 – Az. VIII ZR 245/11:

Zwar hat der BGH bislang die Ansicht vertreten, dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden kann. Hieran hält der BGH aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, auf Grund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustehen.

Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete. Daher ist der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

* § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte

Mieter muss Mieterhöhung zustimmen – aber nicht schriftlich

Die Zustimmung zur Mieterhöhung muss der Mieter nicht schriftlich verfassen

Eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung, mit der beide Seiten einverstanden sein müssen. Der Vermieter kann also nicht einfach die Miete erhöhen, sondern muss sich das Einverständnis des Mieters einholen. Verhindern kann ein Mieter eine Mieterhöhung allerdings nur dann, wenn die neue Miete höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Andernfalls ist er zur Zustimmung verpflichtet.

Ein solches Einverständnis muss allerdings nicht schriftlich erfolgen, es reicht eine – wie es Juristen nennen – konkludente Zustimmung. Eine solche ist zum Beispiel gegeben, wenn der Mieter zwei mal hintereinander die erhöhte Miete anstandslos zahlt, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 6 C 280/09).

Im verhandelten Fall wollte der Vermieter ganz auf Nummer sicher gehen: Laut Mietvertrag wollte er seinen Mieter dazu verpflichten, dass dieser jeder Vertragsänderung, also auch Mieterhöhung, schriftlich zustimmen muss. Als es dann dazu kam, dass der Vermieter die Miete erhöhte, verweigerte der Mieter die schriftliche Zustimmung, überwies jedoch anstandslos den höheren Betrag.

Dem Vermieter war das nicht genug: Er beharrte auf die Schriftform und verklagte seinen Mieter darauf, der Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen. Vor dem Amtsgericht scheiterte er jedoch laut Immowelt.de mit seinem Ansinnen.

Dieses erklärte die Vertragsklausel, dass jede Änderung der Schriftform bedürfe kurzerhand für ungültig. Im konkreten Fall habe der Mieter dadurch, dass er anstandslos die neue Miete zahlte, zum Ausdruck gebracht, dass er der Mieterhöhung zustimme. Eine solche konkludente Zustimmung war laut Ansicht der Richter völlig ausreichend.

Quelle http://www.immowelt.de

Wer muss die Fenster erneuern?

BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.*)

Quelle: www.ibronlne.de

Der Balkon gehört zum Sondereigentum!

Ist der Wohnung ein Balkon vorgelagert, ist er Bestandteil dieses Sondereigentums, auch ohne gesonderte Erklärung. Folge ist, so das OLG München, dass ein Sondernutzungsrecht am Balkon nicht begründet werden kann. Das Gericht stellt in seiner aktuellen Entscheidung auch klar, dass dies nur für den Balkonraum und nicht für die konstruktiven Teile des Balkons gilt, die nach wie vor zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Kommentar

Die Entscheidung entspricht der mittlerweile herrschenden Ansicht. Zu beachten ist, dass damit nur der Balkonraum gemeint ist. Gebäudeteile, die die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmen oder für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, fallen unter das Gemeinschaftseigentum, also insbesondere die Balkonaußenwände, die Balkondecke und die Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 23. September 2011, 34 Wx 247/11, ZWE 2012, 37

Wann ist Verschmelzung von Verwalterfirmen wirksam?

AG Koblenz, Urteil vom 12.11.2010 – 133 C 98/10 WEG

Ohne Eintragung im Handelsregister ist die Verschmelzung einer bestellten Verwalterfirma mit einer anderen Verwalterfirma nicht wirksam.

Quelle/Volltext: http://www.ibr-online.de

Der Vermieter Ratgeber 2010

können die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erheblich beein- flussen. …. für Oktober verurteilt hatte, forderte die Mietverwaltung auch die Zahlungen für …

weiterlesen: http://update2.buhl-data.com/documents/Vermieter_2010_eBook.pdf

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

Kunststoff-Fenster mögen zahlreiche Vorteile haben, insbesondere in Bezug auf Wartung und Pflege – Holz hat den Vorteil, nicht aus Kunststoff zu sein…

(aus einer Urteilsbegründung des LG München)

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.