Handelt es sich bei dem Estrich und den Heizschlangen gem. dem BGH-Beschluss um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

1. Die der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienenden Versorgungsleitungen bilden nach der Verkehrsanschauung ein einheitliches Leitungsnetz, an dem grundsätzlich Gemeinschaftseigentum besteht. Auf die Frage, ob ein Bestandteil dieses Versorgungsnetzes nur einer einzelnen Einheit dient, kommt es somit nicht an; auch in diesem Fall besteht Gemeinschaftseigentum. Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und der Interessenlage der Eigentümer (vgl.: BGH, Urt. v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454).

Daran ändert sich auch nichts, wenn, wie vorliegend, die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass Rohrleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an zum Sondereigentum zu rechnen seien.

Diese Regelung ist mit Blick auf §§ 93, 94 BGB  sowie mit Blick auf § 5 Abs. 3 WEG unwirksam, d.h. nichtig.

Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben (BGH, a.a.O.).

Nach Auffassung des BGH (a.a.O.) verlieren aber die grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen, wozu sicher auch die Rohrleitungen einer Fußbodenheizung zu rechnen sind, ihre Eigenschaft als Gemeinschaftseigentum ab dem Punkt, an welchem im Inneren des Sondereigentums eine hierzu bauseits vorgesehene Absperrvorrichtung den Versorgungskreislauf des betreffenden Sondereigentums von dem übrigen gemeinschaftlichen Versorgungsnetz abtrennt.

Dies dürfte bei Fußbodenheizungen regelmäßig vorliegen, wäre aber von Ihnen im konkreten Fall zu prüfen.

2. Nach früherer, mit Blick auf die jüngere Entscheidung des BGH veralteter Rechtsprechung sollte es auf die Regelung der Teilungserklärung bzw. auf den Funktionszusammenhang ankommen (vgl.: LG Bonn, Beschl. v. 29.7.1997 – 8 T 27/97, WE 2001, 47; AG Mettmann, Beschl. v. 30.6.2005 – 7 IIa 20/05, ZMR 2006, 240), was mit Blick auf die obige Entscheidung des BGH überholt ist.

3. Dabei ist aber darauf hinzuweisen, dass der BGH (Urt. v. 26.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454) ausdrücklich eine für den Fall von im Estrich eingegossenen Heizschlangen einer Fußbodenheizung einen wichtigen Aspekt ausdrücklich, da im entschiedenen Fall nicht entscheidungserheblich, offen und damit unentschieden gelassen hat, nämlich die Frage, ob an Rohrleitungen der Versorgungstechnik dann noch Sondereigentum angenommen werden kann, wenn diese in Gemeinschaftseigentum (hier: Estrich) eingebaut sind (so: OLG München, Beschl. v. 4.9.2009 – 32 Wx 44/09, IMR 2010, 386; 

Folgt man dieser Rechtsauffassung, besteht an den im Estrich befindlichen Heizschlangen einer Fußbodenheizung zwingend Gemeinschaftseigentum, ungeachtet der Existenz einer Absperrvorrichtung.

Diese Frage ist, soweit ersichtlich, einer höchst- oder obergerichtlichen Klärung bis dato nicht zugeführt worden.

Nach einer neueren in der Literatur vertretenen Auffassung, der ich mich anschließe, gibt es keinen triftigen Grund, warum die im Estrich eingegossenen Heizschlangen einer Fußbodenheizung anders zu behandeln sein sollten, als sonstige Heizungsrohre oder Heizkörper. Soweit eine Absperrvorrichtung (typischerweise) vorhanden ist, stehen die Heizschlangen im Sondereigentum; ansonsten handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum (vgl.: Häublein, ZMR 2016, 935).

Der Estrich ist und bleibt daher zwingendes Gemeinschaftseigentum (vgl.: OLG Hamm v. 20.11.2006 – 15 W 166/06, ZMR 2007, 296; OLG München v. 12.3.1985 – 9 U 4773/84, RPfleger 1985, 437; Bärmann/Armbrüster, WEG, 13. Aufl. 2015, § 5 Rn. 74).