BGH: Übertragung der Instandsetzungs- oder Instand­haltungs­pflicht auf Sondereigentümer durch Teilungsvertrag zieht im Zweifel diesbezügliche Kosten­tragungs­pflicht nach sich

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Durch einen Teilungsvertrag wurde den Eigentümern zweier Erdgeschosswohnungen ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Grundstücksflächen zugewiesen. Zudem regelte der Vertrag, dass die Eigentümer für die Instandhaltung der Flächen verantwortlich waren. Im April 2015 wurde während einer Eigentümerversammlung den beiden Eigentümern der Erdgeschosswohnung gestattet, ihre auf den Sondernutzungsflächen befindlichen Terrassen zu vergrößern. Die Kosten der künftigen Instandhaltung sollten die Eigentümer tragen. Einer der Wohnungseigentümer hielt den Beschluss für unzulässig und erhob daher Klage.

Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht Hamburg-Blankenese als auch das Landgericht Hamburg gaben der Klage statt. Nach Ansicht des Landgerichts habe die Eigentümerversammlung nicht beschließen dürfen, den betroffenen Sondernutzungsberechtigten die Folgekosten der von ihnen angestrebten baulichen Veränderung aufzuerlegen. Eine solche Befugnis ergebe sich nicht aus § 16 Abs. 4 des Wohneigentumsgesetzes (WEG). Zudem geben die Beschlüsse hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung nicht nur deklatorisch das wieder, was ohnehin im Teilungsvertrag geregelt sei. Denn dieser könne nicht dahingehend ausgelegt werden, dass mit der Instandhaltungslast auch die entsprechende Kostenlast übernommen worden sei. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der beklagten Wohnungseigentümer.

Bundesgerichtshof hält Beschluss für wirksam

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Beklagten und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. Es sei unzutreffend, dass der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz fehle. Es sei unerheblich, ob die Kompetenz aus § 16 Abs. 4 WEG entnommen werden könne. Denn den Beschlüssen komme rein deklatorische Bedeutung zu, da die Kostentragungspflicht bereits durch den Teilungsvertrag geregelt sei.

Auferlegung der Kostentragungspflicht durch Vereinbarung

Durch eine Vereinbarung können die Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen, so der Bundesgerichtshof. Werde einem Sondereigentümer eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, habe er im Zweifel auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen. So liege der Fall hier.

Pflicht zur Tragung der Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten muss im Teilungsvertrag nicht geregelt werden

Den Sondernutzungsberechtigten sei nach Auffassung des Bundesgerichtshofs durch den Teilungsvertrag in klarer und eindeutiger Weise die Instandhaltungspflicht bezüglich der ihnen zugewiesenen Flächen übertragen worden. Soweit das Landgericht meinte, dass es in dem Teilungsvertrag an einer Regelung fehle, die die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Sondernutzungsfläche dem jeweiligen berechtigten Sondereigentümer zuweise, übersehe es die fehlende Regelungsbedürftigkeit in diesem Punkt. Die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer haben die Instandhaltung in eigener Verantwortung vorzunehmen. Erteilen sie entsprechende Aufträge, haben sie gegenüber ihren Auftragnehmern die Vergütung zu erbringen.