von Ralf Schulze Steinen | 12.04.2017

Abrechnungsfrist für Betriebskosten: Ist ein Beschluss der WEG Abrechnungsvoraussetzung?

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung ist auch ohne Beschluss der WEG über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG dazu verpflichtet, die sich aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ergebende Abrechnungsfrist von einem Jahr einzuhalten.

2. Will sich der Vermieter einer Eigentumswohnung für die Überschreitung der Abrechnungsfrist mit dem Argument, der Verwalter nach WEG habe die Jahresabrechnung noch nicht oder nicht rechtzeitig erstellt, entlasten, muss er konkret darlegen und beweisen, was er zur Einhaltung der Abrechnungsfrist (vergeblich) unternommen hat.

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15, entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall rechnete der klagende Vermieter einer Eigentumswohnung über die durch den beklagten Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für die Kalenderjahre 2010 und 2011 erst im Jahr 2013, also weit nach Ablauf der sich aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ergebenden Abrechnungsfrist von einem Jahr, ab.

Der Mieter verweigerte die Zahlung wegen Verstreichens der Abrechnungsfrist, weshalb der Vermieter Klage erhob.

Er war der Auffassung, ohne vorherigen Beschluss der WEG über die durch den Verwalter erstellte Jahresabrechnung sei er (rechtlich) gar nicht dazu in der Lage, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen.

Deshalb, so die Rechtsauffassung des Vermieters, beginne die sich aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ergebende Abrechnungsfrist auch erst mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung.

Zu Recht?

Nein – der VIII. Zivilsenat bestätigt die klageabweisende Entscheidung der Vorinstanz.

1.

Dem Ablauf der Abrechnungsfrist stehe nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümer erst wenige Tage vor der durch den Vermieter dem Mieter mitgeteilten Betriebskostenabrechnung den Beschluss über die Jahresabrechnung des Verwalters der WEG gefasst hätten.

a.

Zwar werde teilweise vertreten, dass Voraussetzung für eine Abrechnung des Vermieters über die Betriebskostenvorauszahlungen bei vermietetem Wohnungseigentum das Vorliegen eines wirksamen Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung sei. 

Denn erst durch diesen Beschluss werde eine (fällige) Verpflichtung des Vermieters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (in konkreter Höhe) begründet, weshalb zuvor diese Kosten für den Vermieter noch nicht – im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und des § 1 Abs. 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – entstanden seien.

Nach der Gegenmeinung sei bereits aufgrund der voneinander (grundsätzlich) unabhängigen Rechtsbeziehungen des (vermietenden) Wohnungseigentümers zu der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwalter einerseits und zu dem Mieter der Eigentumswohnung andererseits ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung keine rechtliche Voraussetzung für eine Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter.

b.

Die zuletzt genannte Auffassung sei zutreffend.

Eine (ungeschriebene) Voraussetzung dahingehend, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 3 WEG) vorliegen müsse, um über die Betriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum abrechnen zu können, ergebe sich weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB noch aus den Gesetzesmaterialien, der Gesetzessystematik oder dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift.

2.

Der Vermieter habe auch den ihm nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB  möglichen Entlastungsbeweis, dass ihn kein (eigenes) Verschulden an der Überschreitung der Abrechnungsfrist treffe, nicht geführt.

Hierzu hätte er konkret darzulegen gehabt, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten habe. Hierzu gehöre insbesondere die Darlegung der Bemühungen, die er unternommen habe, um eine rechtzeitige Abrechnung und somit die Einhaltung der Abrechnungsfrist sicherzustellen.

Hieran fehle es.

Denn es fehle jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst habe, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar geworden war, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötige, nicht rechtzeitig erstellen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

Fazit:

1.

Der BGH klärt eine seit langem umstrittene Rechtsfrage zur Abrechnungsfrist i. S. v. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, der lautet wie folgt:

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

2.

Was genau der Vermieter von Wohnungseigentum tun muss, um das Verstreichen der Abrechnungsfrist zu entschuldigen, führt der BGH nicht weiter aus.

Man wird hier wohl einiges vom Vermieter verlangen dürfen. Jedenfalls sollte der Vermieter die Verwaltungsunterlagen rechtzeitig einsehen bzw. sich hierum bemühen, um selbst eine Betriebskostenabrechnung erstellen zu können oder erstellen zu lassen, um die Abrechnungsfrist einzuhalten.