Was geschieht mit der Kaution bei Veräußerung des Mietobjektes ?

Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte ein (§ 572 BGB). Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter dem Veräußerer eine Barkaution oder eine Bürgschaft überlassen hat. Sowohl der Mieter als auch der Erwerber der Immobilie können von dem Vermieter verlangen, daß dieser die Sicherheit an den neuen Vermieter übergibt. Hat der Altvermieter noch Ansprüche an den Mieter, so kann er sich aus der Sicherheit befriedigen und muß nur den verbleibenden Rest an den Erwerber übergeben oder wird von der Verpflichtung zur Übergabe frei, wenn seine Ansprüche die Sicherheit vollständig aufzehren. Der Erwerber ist dann berechtigt, vom Mieter die Auffüllung der Sicherheit auf die vertraglich vereinbarte Höhe zu verlangen. Dieses Recht steht dem Erwerber allerdings dann nicht zu, wenn der Altvermieter die Übergabeverpflichtung aus in seiner Person liegenden Gründen nicht erfüllt, z.B. wenn er infolge Zahlungsunfähigkeit dazu nicht in der Lage ist.

Wer haftet für die Rückzahlung der Kaution nach Veräußerung ?

Der Erwerber haftet für die Rückzahlung nur dann, wenn sie ihm ausgehändigt wurde oder er dem bisherigen Vermieter gegenüber die Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat (§572BGB). Klar ist auch, daß der Altvermieter für die Rückzahlung einzustehen hat, wenn er die Kaution nicht an den Erwerber übergibt. Aber was ist mit dem Altvermieter, wenn dieser die Kaution an den Erwerber aushändigt, sei es auf Verlangen des Erwerbers oder des Mieters ? Bleibt er bis zur Beendigung des Mietverhältnisses neben dem Erwerber in der Haftung ? Diese Frage hat der BGH nun endgültig und interessengerecht geklärt. Der Veräußerer haftet nicht mehr, wenn er die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters an den Erwerber übergibt oder der Mieter in anderer Weise deutlich zum Ausdruck bringt, daß er nunmehr nach Übergabe nur noch den Erwerber als Rückzahlungsverpflichteten betrachtet. In allen anderen Fällen kann der Mieter sowohl den Veräußerer als auch den Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen. Der BGH begründet dies so: „ Die uneingeschränkte Forthaftung des Veräußerers entspricht der Interessenlage. Der Mieter, der keinen Einfluß auf die Veräußerung des Grundstückes hat, bedarf des Schutzes vor der Gefahr, seinen ursprünglichen Vertragspartner, dem insbesondere bei Hingabe der Barkaution zur freien Verwendung persönliches Vertrauen geschenkt hat, zu verlieren und statt dessen an einen nicht zahlungskräftigen oder zahlungsunwilligen Schuldner zu geraten. Auf der anderen Seite erscheint es nicht unbillig, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers beim Veräußerer zu belassen, der allein Einfluß auf die Veräußerung des Grundstückes und damit die Auswahl eines solventen Erwerbers hat.“

Praxishinweis:
Nur in seltenen Fällen wird es dem Veräußerer gelingen, die Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution an den Erwerber zu erlangen, da in aller Regel die Mieter nicht in den Veräußerungsprozeß einbezogen, sondern nach erfolgtem Verkauf davon nur unterrichtet werden. In den meisten Fällen wird der Veräußerer also in der Haftung bleiben. Der BGH meint, der Veräußerer des Grundstückes könne sich gegen das Risiko, bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch genommen zu werden, durch entsprechende Abreden im Veräußerungsvertrag absichern, beispielsweise durch eine Bankbürgschaft des Erwerbers. Derartige Vereinbarungen sind zwar ohne weiteres zulässig, in der Praxis werden sie sich aber meist nicht durchsetzen lassen, da sich ein Erwerber nicht auf unbestimmte Zeit derart binden wird. Üblicherweise wird dieses Risiko also auch zukünftig nicht abgesichert werden, so daß der Veräußerer jedenfalls Wert darauf legen sollte, entweder das Grundstück nur an jemanden zu veräußern, der ihm finanziell zuverlässig erscheint oder das Risiko bei der Kaufpreisgestaltung einzukalkulieren. Ein Trost bleibt: Auch zukünftig wird der Altvermieter nur ausnahmsweise auf Rückzahlung in Anspruch genommen werden. Der BGH meint, ein Mieter sei bei Beendigung des Mietverhältnisses nach Treu und Glauben gehalten, zunächst den Erwerber als den gegenwärtigen Sicherungsnehmer und Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint. Aussichtslos dürfte dies nur sein, wenn der Erwerber nicht auffindbar oder offensichtlich zahlungsunfähig ist. Diesen Beweis wird der Mieter zu führen haben, was nicht immer leicht ist. Dies eröffnet in der Praxis wiederum einen gewissen Verhandlungsspielraum für den Altvermieter, wenn einmal der Ernstfall eintritt.