Was Mieter und Vermieter bei einer Preisbindung und Wertsicherungsklauseln beachten sollten:

Gewerbemietverträge sind oft langfristig. Was passiert, wenn die Miete an einen Index gebunden ist, der stetig steigt? Können Mieter solche Klauseln anfechten, und welche Risiken bestehen für Vermieter, wenn eine Klausel unwirksam wird? Dieser Beitrag erläutert die wichtigsten rechtlichen Aspekte.

1. Was ist eine Wertsicherungsklausel?
Wertsicherungsklauseln passen die Miete an wirtschaftliche Faktoren wie die Inflation an, oft durch eine Indexierung (z. B. an den Verbraucherpreisindex). Sie schützen Vermieter vor Geldwertverlust und bieten Planungssicherheit. Doch es gibt gesetzliche Grenzen, um eine Inflationsbeschleunigung zu verhindern.

2. Wann sind Wertsicherungsklauseln wirksam?
Laut dem Preisklauselgesetz (PrKlG) sind solche Klauseln nur bei Verträgen mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren wirksam oder wenn der Mieter eine Verlängerungsoption hat. Fehlt diese Voraussetzung, kann die Klausel unwirksam sein.

3. Was passiert bei unwirksamen Klauseln?
Eine unwirksame Klausel bleibt bis zur gerichtlichen Entscheidung schwebend wirksam. Mieter müssen die erhöhte Miete weiterhin zahlen, bis ein Gericht die Unwirksamkeit feststellt. Rückforderungen sind nur ab dem Zeitpunkt der Entscheidung möglich. Mieter sollten daher frühzeitig reagieren.

4. Auswirkungen bei Vertragsänderungen:

• Verkürzung der Mietzeit: Eine zuvor wirksame Klausel kann durch eine nachträgliche Verkürzung der Mietdauer unwirksam werden.

• Verlängerung der Mietzeit: Eine Vertragsverlängerung führt nicht automatisch zu einer neuen 10-Jahres-Bindung. Eine neue Klausel könnte jedoch verhandelt werden.

Empfehlungen für Vermieter und Mieter:

• Vermieter: Achten Sie auf eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren im Mietvertrag und vermeiden Sie nachträgliche Mietzeitverkürzungen.

• Mieter: Überprüfen Sie, ob die Wertsicherungsklausel wirksam ist, und handeln Sie rechtzeitig, wenn Sie sich wehren möchten.