Vorgetäuschter Eigenbedarf – Rechtliche Lage und Konsequenzen

Jeder Mieter muss eine mögliche Kündigung wegen Eigenbedarf fürchten. Welches Objekt er gemietet hat, spielt keine Rolle. Besonders betroffen sind in der Regel Mieter, die noch von einem besonders günstigen Mietvertrag profitieren oder bei denen sich das Mietobjekt in einer außergewöhnlich attraktiven Lage befindet. Doch nicht immer ist der vermeintliche Eigenbedarf der Vermieter real. Wer diesen als Immobilieneigentümer vortäuscht, muss jedoch mit erheblichen Konsequenzen rechnen.

Wann ist ein Eigenbedarf vorgetäuscht?

Kündigt ein Vermieter seinen Mieter, muss dieser die Kündigung begründen. Das heißt, er muss in diesem Fall den Eigenbedarf als solchen auch benennen. Vorgetäuscht ist er im Grunde aber schon dann, wenn dieser nachweislich nicht vorhanden ist. Hierfür müssen Mieter aber erst einmal wissen, was unter Eigenbedarf zu verstehen ist.

Der Eigenbedarf liegt im Grunde immer dann vor, wenn Vermieter oder deren Verwandte das Objekt selbst brauchen. Dies ist beispielsweise infolge eines Wohnortwechsels der Fall. Sind diese Gründe aber nicht real, sondern werden extra konstruiert, um einen Vertrag mit einem Mieter aufzulösen, ist generell von einem vorgetäuschten Eigenbedarf die Rede.

In den letzten Jahren war der vorgetäuschte Eigenbedarf immer wieder ein Szenario, dass die deutschen Gerichte beschäftigte. Die Zahlen, die sich mit entsprechenden Gerichtsverfahren auseinandergesetzt haben, sind zuletzt gestiegen.

Es gibt aber noch eine weitere Form des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Die Rede ist vom sogenannten Münchner Modell. Bei diesem kam es zum Verkauf von Miethäusern an Personengesellschaften. Diese Personengesellschaften haben die Immobilien schließlich genutzt, um sie den eigenen Gesellschaftern zugänglich zu machen. Das Besondere ist dabei, dass die eigentlichen Mietwohnungen mit dem Hauserwerb aus dem Mietmodell herausgefallen sind und schließlich in Eigentum umgewandelt wurden.

Die vermeintlichen Eigentumswohnungen wurden dann aber häufig nicht als solche genutzt, sondern von den neuen Eigentümern wieder weitervermietet. Diese Vorgehensweise war lange Zeit rechtens und konnte nicht als vorgetäuschter Eigenbedarf angemerkt werden. Grund war ein unzureichend formulierter Gesetzestext. Mittlerweile wurde der gültige Mieterschutz-Paragraph 577 des BGB erweitert. So greift nun eine dreijährige Sperrfrist. Werden also Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt, ist eine Eigenbedarfskündigung zunächst ausgeschlossen. Diese Sperrfrist kann für bis zu zehn Jahre gelten.

Müssen Mieter die Vortäuschung beweisen?

Vermuten Mieter, dass der Eigenbedarf letzten Endes nur vorgetäuscht ist, müssen sie dies auch entsprechend beweisen. Zunächst einmal ist der Vermieter dazu verpflichtet, seine Kündigung umfangreich und für den Mieter nachvollziehbar zu gestalten. Er muss seine Interessen gegenüber dem Mieter ergänzen und das möglichst frühzeitig. Nur dann hat der Mieter nämlich auch die Chance, seine eigenen Interessen zu vertreten.

Geht der Mieter trotz der Begründung davon aus, dass der Eigenbedarf an sich nur vorgetäuscht ist, ist er in der Beweispflicht. Er hat also nur dann Anspruch auf Schadenersatz, wenn er den vorgetäuschten Eigenbedarf auch wirklich beweisen kann. Eine Herausforderung ist dabei, dass Mieter oft Schwierigkeiten damit haben, diesen vorgetäuschten Eigenbedarf zu beweisen. Das liegt vor allem daran, dass sie aus rechtlicher Sicht nicht so tief in die Privatsphäre des Vermieters eingreifen können. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, an denen sich die Mieter bedienen können:

• Wer den vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen will, muss in der Regel aktiv werden. Dies ist möglich, wenn in Immobilienanzeigen aktiv nach der Wohnung oder auch nach dem Haus gesucht wird.
• Nach dem Auszug kann ebenso überprüft werden, welcher Name nun auf dem Klingelschild zu finden ist.
• Generell haben ehemalige Mieter auch die Option, einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Dies kann aber nur erfolgen, wenn ein begründetes Interesse dafür vorhanden ist.

Eine Besonderheit ist dabei auch, welche Verwandten in die betroffene Wohnung einziehen sollen. Hier gilt generell: Nichten und Neffen sind generell Angehörige. Bei Tanten, Cousins und Schwagern ist das anders. Hierbei handelt es sich um entfernte Verwandte. Soll die Wohnung an einen solchen entfernten Verwandten vermietet werden, handelt es sich aber nicht mehr um den Eigenbedarf.

Welche Folgen kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf haben?

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf ist definitiv kein Kündigungsgrund, den Mieter ohne Wenn und Aber hinnehmen müssen. Gelingt es, den vorgetäuschten Eigenbedarf wirklich nachzuweisen, haben Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Des Weiteren müssen Vermieter in diesem Fall immer mit rechtlichen Konsequenzen rechnen. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf ist nach Auffassung der Richter immer eine Straftat. Die Konsequenzen sind weitreichend. So müssen Vermieter in diesem Fall immer die Umzugs- und Malerkosten des Mieters tragen. Des Weiteren müssen sie für Kosten aufkommen, die für die Wohnungseinrichtung entstanden sind. Ebenso können betroffene Mieter auf eine Ausgleichszahlung hoffen, die zu den höheren Mietkosten fällig wird.

Die rechtlichen Möglichkeiten des Mieters gehen zudem noch einen Schritt weiter. So hat er ebenso die Option die Wiedereinräumung des Hausstandes in die bislang genutzte Mietwohnung einzufordern. Eine Wiedereinräumung ist generell nur dann ausgeschlossen, wenn die Wohnung schon anderweitig verkauft wurde. Eine besondere Regelung gilt, wenn das Gericht einen Räumungsvergleich schließt. In diesem Fall handelt es sich um einen endgültigen Abschluss. Der Mieter hat dann auch nicht mehr die Chance, Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Vermieter sind übrigens dazu verpflichtet, dem Mieter eine andere Wohnung anzubieten, wenn sich ein entsprechend freies Objekt in dem Haus befindet. Auch wenn der Eigenbedarf plötzlich nach der Kündigung nicht mehr vorhanden ist, muss der Mieter darüber unterrichtet werden.

Weitere Informationen finden Sie im kostenfreien Ratgeber unter https://www.mietrecht.com/vorgetaeuschter-eigenbedarf/