Führt eine Unterschreitung der Einladungsfrist zur Unwirksamkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse?
Die Einladungsfrist für Eigentümerversammlungen beträgt nach § 24 Abs. 4 WEG drei Wochen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Manche Gemeinschaftsordnungen verlängern aber auch die Einladungsfrist, z.B. auf drei  oder vier Wochen.
Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist stellt also einen Verstoß gegen das Gesetz oder  die Gemeinschaftsordnung dar. Man spricht dann von einem sogenannten Ladungsmangel. Die Frage ist, ob dieser Ladungsmangel dazu führt, dass die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse unwirksam sind.

Was sagen die Gerichte?
Grundsätzlich wird vermutet, dass der Ladungsmangel für den jeweils getroffenen Beschluss ursächlich war. Es wird also davon ausgegangen, dass bei korrekter Einladung ein anderes Ergebnis zustande gekommen wäre. Allerdings kann diese Vermutung entkräftet werden, und zwar wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung genauso gefasst worden wäre (BGH V ZB 24/01). Einen solchen Fall hat jetzt auch das Landgericht Frankfurt/Oder (GE 2012, 1501) entschieden. Auf einer Eigentümerversammlung, die nicht rechtzeitig einberufen worden war, hatte ein Mehrheitseigentümer mit seinen Stimmen dafür gesorgt, dass der Verwalter gewechselt wurde. Dies im Einverständnis mit dem neuen und dem alten Verwalter. Die Anfechtungsklage – gestützt auf die Nichteinhaltung der Ladungsfrist – hatte keinen Erfolg. Das Gericht überzeugte sich davon dass der Beschluss über den Verwalterwechsel auch dann zustande gekommen wäre, wenn die Ladungsfrist eingehalten worden wäre.

Praxishinweis:
Im entschiedenen Fall betrug die Einladungsfrist nach der Gemeinschaftsordnung vier Wochen. Der Verwalter hatte mit einer Frist von zwei Wochen eingeladen. Auch dies – die Einhaltung der „gesetzlichen“ Ladungsfrist – mag bei den Überlegungen des Gerichts eine Rolle gespielt haben. Dennoch ist aber Vorsicht geboten: Die Beweislast dafür, dass der angefochtene Beschluss auch bei Beachtung der Ladungsfrist zustande gekommen wäre, tragen immer die Beklagten, d.h. die Eigentümer, mit deren Stimmen der Beschluss gefasst wurde.

von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin

Zustimmung beim Kauf einer Eigentumswohnung

von Kai-Peter Breiholdt | 5. Mrz 2013 | Wohnungseigentumsrecht

Kann die Zustimmung beim Verkauf an einen Ausländer versagt werden?

Nach § 12 WEG kann vereinbart werden, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft bedarf. Die Zustimmung darf aber nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Dabei muss es sich um Gründe handeln, die in der Person des Erwerbers liegen. Diese Umstände müssen von einigem Gewicht sein. Meistens geht es dabei um die Frage, ob der Erwerber eine ausreichende Sicherheit bezüglich der auf ihn zukommenden Kosten– und Lastentragungspflichten aufweist; ob er also das Hausgeld und die sonstigen Kosten aufbringen kann. Die Tatsache, dass der Erwerber Ausländer ist, spielt – für sich genommen – also keine Rolle, oder?

Was sagen die Gerichte?

Das Amtsgericht Berlin-Wedding (GE 2012, 1645) hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem eine Wohnung in Berlin von einem serbischen an russische Staatsbürger veräußert werden sollte. Die russischen Staatsbürger wohnten in Moskau, hatten in Deutschland aber keinen Wohnsitz.

Der Verwalter- und nachfolgend die Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung – verweigerten die Zustimmung zu dem Kaufvertrag.
Begründung: Die Durchsetzung von Forderungen gegen Bürger aus nicht EU-Staaten sei schwierig bis unmöglich. Eine vor einem deutschen Gericht erhobene Klage könne in Russland nicht zugestellt und ein erstrittenes Urteil nicht vollstreckt werden. Hierzu fehle es an den nötigen völkerrechtlichen Abkommen.

Das AG Wedding gab der Eigentümergemeinschaft Recht. Der „wichtige Grund“ bestehe darin, dass die Eigentümer für Wohngeldausfälle hafteten. Eine absehbar erschwerte Geltendmachung von Ansprüchen sei ihnen deshalb nicht zuzumuten. Es gäbe weder bilaterale Zustellungsabkommen noch Anerkenntnisverfahren mit der russischen Förderration für deutsche Gerichtsentscheidungen. Auch sei eine öffentliche Zustellung in Deutschland ausgeschlossen, wenn – wie hier – der Wohnsitz (Moskau) bekannt sei.

Praxishinweis:

Es bleibt abzuwarten, wie andere Gerichte derartige Konstellationen beurteilen. Das Urteil ist aber nachvollziehbar. Darüber hinaus: Folgt man der Meinung des Amtsgerichts Wedding, so dürfte es – gerade in der derzeitigen Situation am Immobilienmarkt – viele Verkaufsfälle geben, in denen eine Veräußerungszustimmung aus „wichtigen Grund“ versagt werden könnte.

von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin