Nichteinhaltung der Ladungsfrist bei Eigentümerversammlungen

von Kai-Peter Breiholdt | 8. Apr 2013 | Wohnungseigentumsrecht

Führt eine Unterschreitung der Einladungsfrist zur Unwirksamkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse?
Die Einladungsfrist für Eigentümerversammlungen beträgt nach § 24 Abs. 4 WEG zwei Wochen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Manche Gemeinschaftsordnungen verlängern aber auch die Einladungsfrist, z.B. auf drei  oder vier Wochen.
Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist stellt also einen Verstoß gegen das Gesetz oder  die Gemeinschaftsordnung dar. Man spricht dann von einem sogenannten Ladungsmangel. Die Frage ist, ob dieser Ladungsmangel dazu führt, dass die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse unwirksam sind.

Was sagen die Gerichte?
Grundsätzlich wird vermutet, dass der Ladungsmangel für den jeweils getroffenen Beschluss ursächlich war. Es wird also davon ausgegangen, dass bei korrekter Einladung ein anderes Ergebnis zustande gekommen wäre. Allerdings kann diese Vermutung entkräftet werden, und zwar wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung genauso gefasst worden wäre (BGH V ZB 24/01). Einen solchen Fall hat jetzt auch das Landgericht Frankfurt/Oder (GE 2012, 1501) entschieden. Auf einer Eigentümerversammlung, die nicht rechtzeitig einberufen worden war, hatte ein Mehrheitseigentümer mit seinen Stimmen dafür gesorgt, dass der Verwalter gewechselt wurde. Dies im Einverständnis mit dem neuen und dem alten Verwalter. Die Anfechtungsklage – gestützt auf die Nichteinhaltung der Ladungsfrist – hatte keinen Erfolg. Das Gericht überzeugte sich davon dass der Beschluss über den Verwalterwechsel auch dann zustande gekommen wäre, wenn die Ladungsfrist eingehalten worden wäre.

Praxishinweis:
Im entschiedenen Fall betrug die Einladungsfrist nach der Gemeinschaftsordnung vier Wochen. Der Verwalter hatte mit einer Frist von zwei Wochen eingeladen. Auch dies – die Einhaltung der „gesetzlichen“ Ladungsfrist – mag bei den Überlegungen des Gerichts eine Rolle gespielt haben. Dennoch ist aber Vorsicht geboten: Die Beweislast dafür, dass der angefochtene Beschluss auch bei Beachtung der Ladungsfrist zustande gekommen wäre, tragen immer die Beklagten, d.h. die Eigentümer, mit deren Stimmen der Beschluss gefasst wurde.

von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin