Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums: 3 Vergleichsangebote nötig!

Dies hat das LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/17, entschieden.

DER FALL:

Im zu entscheidenden Fall war die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von Nöten.

In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde mehrheitlich über die Auftragsvergabe beschlossen, hingegen wurden Vergleichsangebote zuvor nicht eingeholt.

Die Kläger waren der Auffassung, der Beschluss verstoße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, weil vor der Auftragsvergabe  3 Vergleichsangebotebetreffend die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hätten eingeholt werden müssen.

Zu Recht?

DIE ENTSCHEIDUNG:

Ja  – das LG Itzehoe teilt die Auffassung der Kläger betreffend die Einholung von Vergleichsangeboten.

Grundsätzlich widerspreche die Vergabe eines Auftrags zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter zuvor nicht – in der Regel – drei Vergleichsangebote eingeholt habe.

Einholung entsprechender Vergleichsangebote solle eine hinreichende Entscheidungsgrundlage für die Ausübung des den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens gewährleisten.

Erstens bei der Auswahl der erforderlichen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, zweitens betreffend das mit der Durchführung dieser Maßnahmen zu beauftragende Unternehmen.

So solle einerseits erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer die von den unterschiedlichen Unternehmen angebotenen technischen Lösungen miteinander vergleichen und sich dann für die passende entscheiden zu können.

Andererseits sollen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit beachtet werden, indem keine überteuerten Aufträge erteilt werden

PRAXISHINWEIS:

Die Frage, ob die Einholung von 3 Vergleichsangeboten vor der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von Nöten ist, ist ein Klassiker des Wohnungseigentumsrechts!

1.

Es existieren unzählige Gerichtsentscheidungen, in denen das auch vom LG Itzhoe vertretene Dogma zum Ausdruck kommt, zum Beispiel jene des

BayObLG, Beschluss vom 09.09.1999 – 2Z BR 54/99

LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2016 –1 S 455/15

LG Hamburg, Urteil vom 12.11.2014 –318 S 74/14

LG Karlsruhe, Beschluss vom 08.08. 2013 –11 T 355/12.

Eine Liste, die sich beliebig fortsetzen lässt.

2.

Allerdings stellt sich die Frage, ob diese Rechtsprechung zutreffend ist.

Das kann mit guten Argumenten bezweifelt werden, jedenfalls sofern obiger Grundsatz pauschal angewendet wird, ohne die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles zu berücksichtigen.

Es ist eine differenzierte Prüfung von Nöten, weshalb bei der Auftragsvergabe zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums u.a. folgende

Fragen

zu klären sind:

Was ist die Grundlage für obigen Grundsatz ? – Eine gesetzliche Grundlage ist nicht ersichtlich!

Ab welchem Auftragsvolumen soll obiger Grundsatz gelten  ? – Vor jedem Auftrag oder nur vor größeren Aufträgen ? Wann liegt ein größerer Auftrag vor, ab 1.000,00, 2.000,00 oder 3.000,00 EUR?

Können die Wohnungseigentümer zur Angebotseinholung gezwungen werden, wenn bereits ein bewährter und bekannter Auftragnehmer vorhanden ist?

Wie ist zu verfahren, wenn keine Angebote abgegeben werden? Kommt dann die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dann zum Erliegen?