Bislang war äußert umstritten, wie sich der Verwalter in der Eigentümerversammlung verhält, wenn mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss eine bauliche Veränderung genehmigt wird, jedoch die Zustimmung der beeinträchtigten Eigentümer nicht vorliegt oder nicht erkennbar ist, ob bestimmte Eigentümer beeinträchtigt sind. Für diese komplizierte Situation hat der BGH nun grundsätzlich entschieden, dass der Verwalter ein Verkündungsrecht, in der Regel auch eine Verkündungspflicht, hat, weil die Verkündung der Konstituierung des Beschlussergebnisses dient und nicht die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses enthält; BGH, Urteil vom 29.05.2020 = V ZR 141/19.

Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses muss der Verwalter bereits im Rahmen der Vorbereitung des Beschlusses prüfen, und zwar hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse und der rechtlichen Beurteilung einer etwaigen Beeinträchtigung. Das Ergebnis dieser Prüfung muss er den Eigentümern vor der Abstimmung mitteilen und auf ein eventuell vorliegendes Anfechtungsrisiko hinweisen.

Der Verwalter muss allerdings im Vorfeld die tatsächlichen Verhältnisse prüfen und rechtlich beurteilen, ob eine Beeinträchtigung vorliegt. Das Ergebnis dieser Prüfung muss er den Eigentümern vor der Abstimmung mitteilen und auf eventuell vorliegendes Anfechtungsrisiko hinweisen.

Der Verwalter macht sich jedoch nur dann gegenüber den Eigentümern schadensersatzpflichtig, wenn er die Rechtslage offensichtlich fehlerhaft beurteilt hat (vergleichbar mit der neuen Rechtsprechung zur Veräußerungszustimmung des Verwalters). Einen einfachen Rechtsirrtum hat er nicht zu vertreten. Dies dürfte insbesondere dann der Fall sein, wenn er vorher fachanwaltliche Hilfe in Anspruch genommen hat. tb