Untermiete und Untervermietung – Was Ver-, Haupt- und Untermieter wissen sollten…

Untermiete und Untervermietung

Was Ver-, Haupt- und Untermieter wissen sollten

Den „möblierten Herrn mit Familienanschluß" von früher gibt es kaum mehr, aber dennoch eine beachtliche Zahl von Untermieterverhältnissen in München. Viele Untermieter sind „klassische" Wochenendheimfahrer, d.h. sie arbeiten und wohnen während der Woche in München und fahren am Freitagabend nach Hause zu ihrer Familie. Eine andere große Gruppe bilden die Studenten, die bei der Wohnungsvergabe leer ausgegangen sind und sich auf dem freien Markt keine eigene Wohnung leisten können. Ein Zimmer in Untermiete oder die Gründung einer WG ist für sie oft die einzige Alternative.

Die Untervermietung ist sowohl für den Haupt- als auch für den Untermieter eine gute Gelegenheit, Kosten einzusparen. Doch wer Wohnung und Miete mit jemandem anderen teilen will, muß sich vorher gut informieren. Zunächst muß der Vermieter mitspielen, sprich mit der Untervermietung einverstanden sein. Darüber hinaus können einen Reihe weiterer Fragen auftauchen: Was passiert z.B., wenn dem Vermieter der Untermieter nicht gefällt? Können Untermieter den gleichen Mieterschutz in Anspruch nehmen wie Hauptmieter? Wer ist verantwortlich, wenn der Untermieter einen Schaden anrichtet oder sich nicht an die Hausordnung hält?

Aus mietrechtlicher Sicht macht es zunächst einen großen Unterschied, ob die komplette Wohnung untervermietet werden soll oder nur ein Teil davon.

Ein Teil der Wohnung wird untervermietet.

In der Regel ist es sicherlich so, daß ein Mieter nur einen Teil seiner Wohnung – meist ein Zimmer – untervermieten will. Zwar braucht er hierzu ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters, sofern die Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag ausdrücklich gestattet wird. Dennoch ist er nicht allein auf dessen guten Willen angewiesen. Denn das Gesetz besagt, daß der Mieter einen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung hat, wenn nach Abschluß des Mietvertrages ein „berechtigtes Interesse" an einer Untervermietung entsteht, oder anders ausgedrückt, wenn der Mieter einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe nachweisen kann. Als einleuchtender persönlicher Grund wird z.B. angesehen, daß der Mieter seine in Wohnungsnot geratene Schwester in die Wohnung aufnimmt. Ein berechtigtes Interesse kann auch dann vorliegen, wenn wegen der gesundheitlichen Einschränkungen des Hauptmieters ein Untermieter für die Mithilfe im Haushalt aufgenommen werden soll.

Die Möglichkeit, eine finanzielle Entlastung zu erreichen bzw. seine Mietkosten zu reduzieren, ist zwar in den Augen der Richter auch ein wirtschaftlich einleuchtender Grund für die Untervermietung. Da dieses Argument letztlich jeder für sich in Anspruch nehmen kann, ist dies allerdings kein Freibrief für die beliebige Untervermietung. Da das berechtigte Interesse immer erst nach Abschluß des Mietvertrages entstanden sein darf, geht es z.B. nicht, zunächst alleine eine teure Wohnung anzumieten und anschließend mit dem Argument der Kostenersparnis eine Untermieterlaubnis einzufordern. Der Verdacht, daß das Interesse schon vor Abschluß des Mietvertrages vorlag, liegt zumindest nahe bzw. es wird die Richter ggf. skeptisch machen, wenn unmittelbar nach dem Einzug die Untervermietung beantragt wird, ohne daß dies vor Vertragsabschluß angesprochen worden wäre.

Im Klartext bedeutet dies, daß ein Mieter nur dann einen Anspruch auf Genehmigung einer beantragten Untervermietung aus wirtschaftlichen Gründen hat, wenn sich nach Abschluß des Mietvertrages seine finanzielle Situation nachhaltig verschlechtert hat, z.B: , wenn der Mieter nach Abschluß des Mietvertrages arbeitslos geworden ist, wenn sich die Miete nicht unerheblich erhöht hat, wenn ein Ehepartner nach der Scheidung ausgezogen ist, aber auch, wenn ein Mitglied einer schon bestehenden und genehmigten WG ausscheidet, soweit es sich rechtlich gesehen um eine sog. „Untermiet-WG" handelt..

Spezialfall: Wohngemeinschaft

Hat im Rahmen einer Wohngemeinschaft nur ein Mitbewohner den Mietvertrag mit dem Vermieter unterzeichnet, sollte er mit den übrigen WG-Mitgliedern Untermietverträge abschließen, vorausgesetzt, der Vermieter stimmt dem Einzug weiterer Bewohner zu. Am besten wäre es, die Gründung einer WG möglichst schon im Hauptmietvertrag zu erwähnen, weil dadurch das Wechselrecht der Bewohner fest verankert wird. Zwar ist es theoretisch auch möglich, daß alle WG-Mitglieder als gleichwertige „Hauptmieter" einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter eingehen, doch viele Vermieter ziehen es vor, einen Hauptmieter und damit einen Ansprechpartner und Verantwortlichen für Mietzahlungen und sonstige Belange zu haben – zumal die Fluktuation in den vielen WGs recht groß ist. Gerade weil der Hauptmieter aber das volle Risiko – u.a. für die pünktliche Mietzahlung – übernimmt sind klare Verträge – auch zwischen Freunden – innerhalb einer Wohngemeinschaft unerläßlich. Leben Haupt- und Untermieter darüber hinaus nicht nur unter einem Dach, sondern haben sie vielleicht noch gemeinsame Möbel angeschafft, eine WG-Küchenkasse eingeführt oder gemeinsame Renovierungsarbeiten durchgeführt – kann aus diesen Gemeinsamkeiten Gemeinschafts- oder gar Gesellschaftsrecht abgeleitet werden, das über ein reines Untermietverhältnis hinausgeht. Ohne eine schriftliche Fixierung kann es deshalb im Streitfall viele Probleme geben.

Wer ist nicht Untermieter? 1. Nahe Familienangehörige bzw. Lebenspartner Die Aufnahme von Ehegatten, Eltern und Kindern in die Wohnung zählt nicht als Untermiete und ist deshalb auch nicht erlaubnispflichtig. Heiratet ein Mieter, so kann also der Ehegatte in die Wohnung miteinziehen, ohne daß der Vermieter gefragt werden müßte. Zunehmend wird dieses Recht auch unverheirateten Paaren zugestanden, wobei das „eheähnliche Verhältnis" im Ernstfall auch zu belegen sein müßte (z.B. gemeinsame Haushaltsführung). Geschwister des Mieters oder entferntere Verwandte gehören nicht zu dem „privilegierten" Personenkreis; ihr Einzug müßte somit vom Vermieter gestattet werden. 2. Gäste Auch Besucher sind keine Untermieter, selbst dann nicht, wenn der oder die Gäste mehrere (d.h. sechs bis acht) Wochen bleiben.! Der Vermieter hat kein Recht, dem Mieter Vorschriften über den Empfang von Besuchern zu machen. Man muß den Vermieter weder fragen, noch muß er mit dem Besuch einverstanden sein.

Kann der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen, darf der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn dadurch entweder der Wohnraum übermäßig belegt werden würde (das ist nach Auffassung der Gerichte der Fall bei weniger als 10 Quadratmetern pro Person, bzw. wenn die Zahl der Bewohner die Zahl der Wohnräume über 6 Quadratmeter um mehr als 2 Personen überschreitet) oder wenn in der Person des Untermieters selbst ein wichtiger – gerichtlich überprüfbarer – Grund vorläge (z.B. wenn der ins Auge gefaßte Untermieter dem Vermieter bekannt ist als Störer des Hausfriedens). Die Tatsache, daß es sich bei dem Untermieter um einen Ausländer handelt, ist jedenfalls kein Grund, die Untermieterlaubnis zu verweigern.

Ein gesetzlicher Anspruch auf teilweise Untervermietung besteht im übrigen auch, wenn der Hauptmieter nicht selbst in der Wohnung wohnt, sondern z.B. aus beruflichen Gründen vorübergehend abwesend ist. Entscheidend ist jedoch, daß die Wohnung glaubhaft Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (hierfür spricht z.B. einiges, wenn der Untermieter die Räume möbliert anmietet)! Das heißt zum einen, daß der Hauptmieter auch bei langer Abwesenheit wenigstens einen Raum für sich behalten muß (womit natürlich der Anspruch auf Untervermietung von Einzimmerappartements äußerst fraglich ist!). Zum anderen spielt die Dauer der Abwesenheit eine große Rolle. So werteten Gerichte zwölf Monate als überschaubaren Zeitraum, nicht jedoch einen Auslandsaufenthalt von mehreren Jahren. Der Hauptmieter könne in einem solchen Fall keinerlei Einfluß mehr auf die Wohnung nehmen, was quasi nicht mehr einer Unter-, sondern eher einer Weitervermietung entspricht.

Die ganze Wohnung soll untervermietet werden

Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, braucht er natürlich erst recht die Erlaubnis des Vermieters. Doch anders als bei der Untervermietung einzelner Räume hat er in diesem Fall keinen gesetzlichen Anspruch auf dessen Erlaubnis. Dies gilt auch bei Verwandten ersten Grades, z.B. wenn der Mieter ausziehen will und Tochter oder Sohn in der Wohnung bleiben sollen. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, so bleibt dem Mieter theoretisch nur noch der Weg der Kündigung. So steht ihm in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu, was bei befristeten und langdauernden Mietverträgen von Bedeutung ist..

Der Mieter muß also in jedem Fall vor der Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters einholen – am besten schriftlich! – und ihm hierbei den Namen des gewünschten Untermieters mitteilen, sofern der Vermieter nicht eine pauschale Genehmigung erteilt hat. Er ist jedoch nicht verpflichtet, ihm Auskünfte über die Einkommensverhältnisse des Untermieters zu machen. Ebensowenig darf die Untervermietung von irgendwelchen Bedingungen, Auflagen oder Befristungen abhängig gemacht werden.

Untermietzuschlag Da sich durch die Aufnahme von Untermietern die Betriebskosten (z.B. für Wasser, Müll usw.) erhöhen, kann der Vermieter u.U. die Miete erhöhen – allerdings nur dann, wenn der Hauptmieter eine Inklusivmiete bezahlt. Andernfalls wird sich der zusätzliche Bewohner voraussichtlich in einer höheren Betriebskostennachzahlung „bemerkbar machen", was wiederum eine Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlung zur Folge haben kann.

Unerlaubtes Untervermieten ist ein Kündigungsgrund

Hat der Mieter ohne zu fragen untervermietet, kann dies eine Kündigung wegen „unbefugter Gebrauchsüberlassung" nach sich ziehen – und zwar selbst dann, wenn der Mieter eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt hätte. Gleiches gilt selbstverständlich, wenn der Vermieter bewußt getäuscht wurde, indem z.B. ein Hauptmietverhältnis zum „Schein" aufrechterhalten wird, obwohl der Hauptmieter schon längst ausgezogen ist und die Wohnung faktisch von dem/den „Untermietern" übernommen wurde. Diese Praxis ist nicht selten, besonders bei sehr günstigen Wohnungen, die andernfalls „verloren" wären bzw. wohl nur mit einem hohem Mietaufschlag weitervermietet würden. Die Wohnung auf diese Weise „unter der Hand" an Freunde weiterzugeben, ist aber wie erwähnt sehr riskant, vor allem für den Untermieter. Zwar muß prinzipiell der Vermieter beweisen, daß unbefugt untervermietet wurde oder der Hauptmieter die Wohnung verlassen hat, doch reicht hierfür bereits ein aufgeklebtes Namensschild auf dem Briefkasten oder eine neue Adresse des Hauptmieters im Telefonbuch. Darüber hinaus kann er unter Umständen Schadensersatz vom Hauptmieter fordern, z.B. für entgangene Mieteinnahmen durch eine teurere Neuvermietung.

Von einer Kündigung durch den Vermieter sind von wenigen Ausnahmen abgesehen stets beide betroffen – Haupt- und Untermieter. Möglicherweise können dem Untermieter Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter zustehen, wenn jener die Kündigung „verschuldet" hat. Doch Untermieter, die sich längerfristig „einquartieren" möchten, sollten sich vor dem Einzug sicherheitshalber die Untermieterlaubnis vorlegen lassen, um sich vor unangenehmen Überraschungen zu schützen.

Das Verhältnis zwischen Haupt- und Untermieter

Zwischen Haupt- und Untermieter gilt in erster Linie das, was im Untermietvertrag vereinbart wurde, und ansonsten das normale Mietrecht des BGB. Das heißt unter anderem, daß die Miete zu Beginn des Untermietverhältnisses zwischen Haupt- und Untermieter grundsätzlich frei vereinbart werden kann, unabhängig davon, wieviel Miete der Hauptmieter selbst bezahlen muß. Unzulässig wird der Untermietzins erst, wenn er die sog. Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes überschreitet (Mietpreisüberhöhung). Auch in der Folge ist der Hauptmieter – nicht anders wie der Vermieter – an die Schutzvorschriften des Miethöhegesetzes, z.B. einjährige Sperrfrist für Mieterhöhungen, ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze und 30%ige Kappungsgrenze, gebunden. Lediglich möblierte Zimmer, sofern sie nicht an eine ganze Familie vermietet wurden, sind von den Schutzvorschriften des Miethöhegesetzes ganz ausgenommen.

Ein gravierender Unterschied zum normalen Mietvertrag besteht allerdings beim Kündigungsschutz, zumindest wenn Haupt- und Untermieter unter einem Dach wohnen. So kann der Hauptmieter auch ohne die Benennung von Gründen kündigen, wenn er die normale Kündigungsfrist (also in der Regel drei Monate) um weitere drei Monate verlängert. Um die Kündigung abzuwehren könnte sich der Untermieter allenfalls auf die Sozialklausel nach §556a BGB berufen, derzufolge ein Auszug in bestimmten Fällen eine unzumutbare Härte darstellen kann (z.B. Schwangerschaft, Krankheit). Nicht auf die Härteklausel berufen kann sich dagegen der Bewohner eines möblierten Zimmers. Er muß sogar auf eine Kündigung ohne Kündigungsgrund mit einer zwei-Wochen-Frist jeweils zum Ablauf des Monats gefaßt sein. Und noch düsterer sieht es schließlich aus, wenn es gar keinen schriftlichen Untermietvertrag gibt: Kann der „Gast" nicht wenigstens einen mündlichen Vertrag nachweisen, so muß er die Wohnung auf Aufforderung sofort räumen.

Die Untermieter einer ganzen Wohnung genießen zwar eigentlich den gleichen Kündigungsschutz wie „normale" Mieter, d.h., der Hauptmieter ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden und muß vor allem ein berechtigtes Interesse nachweisen. Doch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in bei Untermietverhältnissen in der Regel kein Problem.

Der Hauptmieter übernimmt die volle Haftung

Der Hauptmieter – auch von Wohngemeinschaften! – muß sich im Klaren darüber sein, daß er gegenüber dem Vermieter grundsätzlich allein für die pünktliche Mietzahlung haftet, ebenso für alle Schäden, die der oder die Untermieter beim Gebrauch der Wohnung womöglich verschulden. Die eigene Haftpflichtversicherung kommt jedenfalls nicht für solche von einem „Fremden" verursachten Schäden am Eigentum des Vermieters auf. Zwar kann natürlich der Hauptmieter vom Untermieter, der den Schaden verursacht hat, Schadensersatz fordern (möglicherweise kommt auch dessen Haftpflichtversicherung für den Schaden auf, sofern er eine abgeschlossen hat), doch für den Vermieter ist es unerheblich, ob der Hauptmieter mit seiner Forderung erfolgreich ist oder nicht. Notfalls muß er den Schaden aus eigener Tasche bezahlen (siehe hierzu auch den Artikel über Versicherungen).

Da es keine vertraglichen Beziehungen zwischen Vermieter und Untermieter gibt, können sich im übrigen auch sonst keine Maßnahmen des Vermieters gegen den Untermieter richten. Verstößt z.B. der Untermieter wiederholt gegen die Hausordnung, wird trotzdem der Hauptmieter Adressat der Abmahnung(en) des Vermieters sein. Wiederum ist es seine Sache, dafür zu sorgen, daß der Untermieter die abgemahnten Verhaltensweisen einstellt. Hat er keinen Erfolg, muß er selbst mit einer Kündigung seitens des Vermieters rechnen. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, daß der Rechtsschutz des Mietervereins nur für Streitfälle zwischen Vermieter und dem Hauptmieter, der Mitglied des Mietervereins ist, in Anspruch genommen werden kann, nicht aber bei Streitigkeiten zwischen Hauptmieter und Untermieter.

© 1999 Mieterverein München e.V.