Rechte & Pflichten von Wohnungseigentümern

Ein Kaufvertrag istzustande gekommen. Was jetzt auf den neuen Immobilieneigentümer zukommt, unterscheidet sich im Falle des Erwerbs einer neuen Eigentumswohnung durchaus von dem Erwerb anderer Immobilien.

Beim Erstbezug gelten Besonderheiten

Wohnungseigentümer, mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten, wird man grundsätzlich nicht zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bzw. der Auflassung. Auch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch begründet grundsätzlich – ungeachtet der vertraglichen Vereinbarungen – noch keine Eigentümerstellung. Allein die Eintragung des Erwerbers in Abteilung I des Grundbuchs macht ihn zum "Volleigentümer" mit allen Rechten und Pflichten. In der Praxis bedeutet dies, dass zwar im Innenverhältnis vereinbart sein kann, dem Erwerber bereits zu einem früheren Zeitpunkt (z.B. mit Übergabe der Wohnung) die laufenden Kosten tragen zu lassen und ggf. das Risiko der Verschlechterung der Kaufsache zu übertragen. Dennoch berechtigt ihn dieses im Außenverhältnis z.B. nicht, mit einem eigenen Stimmrecht an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen. Obwohl vielleicht schon eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, braucht er im Regelfall nicht einmal zur Eigentümerversammlung geladen zu werden, solange der Veräußerer noch als Eigentümer im Grundbuch steht. Dem Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung kommt insoweit eine besondere Bedeutung zu.

Übergangsphase

Beim Erstbezug eines Neubaus, beispielsweise vom Bauträger, gilt es jedoch, eine Besonderheit zu beachten: Bevor der erste Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde, gilt eine Übergangsphase, in der den werdenden Eigentümern unter bestimmten Voraussetzungen erweiterte Rechte und Pflichten zugebilligt werden. In dieser Entstehungsphase bezeichnet man eine solche Wohnungseigentümergemeinschaft als "werdende -" oder "faktische Wohnungseigentümergemeinschaft", wenn folgende Bedingungen erfüllt sind: 1. Es gibt einen rechtswirksamen, notariellen Erwerbsvertrag, 2. Für den Erwerber ist im Grundbuch der Wohnung eine Auflassungsvormerkung eingetragen, 3. Die Wohnungsübergabe (Besitz, Nutzen, Lasten und Kosten) hat stattgefunden, 4. Bislang steht in allen Grundbuchblättern der WEG nur ein einziger Volleigentümer. In diesen Fällen steht der faktische Wohnungseigentümer einem Volleigentümer auch schon vor der Grundbuchumschreibung in fast allen Belangen gleich. So ist er zur Versammlung zu laden, kann das Stimmrecht ausüben, darf Beschlüsse anfechten etc.. Diese einmal erworbenen Rechte und Pflichten gehen auch dann nicht mehr verloren, wenn endlich ein weiterer Miteigentümer als ("Voll"-) Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde.

Verwalter bestellen

Mit Beginn der "werdenden bzw. faktischen Eigentümergemeinschaft" nimmt demzufolge auch der Verwalter seine Tätigkeit auf, der meist in der Gemeinschaftsordnung für diese Aufgabe vorgesehen wurde. Andernfalls sollte kurzfristig ersatzweise durch Beschluss ein Verwalter bestellt werden, denn erfahrungsgemäß gibt es gerade beim Erstbezug von Neubauten in der Entstehungsphase erheblichen Abstimmungsbedarf, der kompetente Beratung erforderlich macht. Ein weiterer Punkt, in dem sich der Erwerbsvorgang vom Bauträger bei einer neuen Eigentumswohnung von dem einer anderen Immobilie unterscheidet, ist die Abnahme. Mit ihr beginnt nach derzeit geltender Gesetzeslage u.a. die Gewährleistungsfrist zu laufen, die Gefahren für Verschlechterung oder Untergang des Kaufgegenstandes gehen auf den Erwerber über und die Beweislast für etwaige Mängel verändert sich zu Lasten des Erwerbers.

Die Abnahme

Da es bei Wohnungseigentümergemeinschaften immer eine Trennung von gemeinschaftlichem Miteigentum (Gemeinschaftseigentum) und Alleineigentum (Sondereigentum) gibt, stellt sich die Frage, wer für die jeweilige Abnahme zuständig ist. Bei der Abnahme des Sondereigentums, z.B. an einer Wohnung, scheinen die Verhältnisse klar, doch wie verhält es sich bezüglich des Gemeinschaftseigentums? Fakt ist, dass die diesbezüglichen Rechtsauffassungen erheblich auseinandergehen. Infolgedessen ist auf jeden Fall zu wünschen und zu begrüßen, wenn die Erwerbsverträge und die Gemeinschaftsordnung die Abnahme des Gemeinschaftseigentums klar und korrespondierend regeln. Andernfalls sollte in Abstimmung mit dem Verwalter unter Berücksichtigung der aktuellsten Rechtsprechung nach befriedigenden Ersatzlösungen gesucht werden. So könnte u.U. die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zur gemeinsamen Verwaltungsangelegenheit machen. Allerdings ist grundsätzlich abzuraten, die Abnahme durch den Verwalter selbst vornehmen zu lassen. Diesbezüglich sollte angesichts der u.U. erheblichen Risiken ein entsprechender Sonderfachmann beauftragt werden.