Leerstand Wohnung – wie wird abgerechnet?

Leerstand Wohnung – wie wird abgerechnet?

In einer WEG werden z.B. Müllgeb.,Wasser-,Abwasser, Allgemeinstrom nach Personenanteilen umgelegt. Ist im Falle eines längeren Leerstandes einer Wohnung die Gebühr fiktiv für 1 Person zu berechnen oder entfallen die Gebühren komplett?

Die in der Fragestellung dargestellte Abrechnung der genannten Kostenarten nach Personenanteilen ist, soweit keine diesbezüglichen Möglichkeiten bereits in der Teilungserklärung eröffnet sind, unzulässig.

Zwar hat der Bundesgerichtshof in seiner neuesten Rechtsprechung (BGH, ZMR 2003, 937) klargestellt, dass die Kosten für Frischwasser Kosten des Sondereigentums sind, die lediglich über die Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet werden. Dies dürfte analog auch für Abwasser, Müll und Kabelfernsehen gelten. Bei diesen – jeweils im Sondereigentum verursachten – Kosten hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die allgemeine Beschlusskompetenz nach § 21 Abs. 3  WEG, andere Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen.

Dabei muss sie ihr Ermessen jedoch pflichtgemäß ausüben, sonst ist der Beschluss anfechtbar. Bei derartigen Beschlussfassungen sollten die Fälle von Leerständen mit geregelt werden.

Keinesfalls kann der Verwalter, wenn eine solche Beschlussfassung nicht vorliegt bzw. die Frage des Leerstandes nicht berührt, hierzu eigenmächtig eine Entscheidung zu treffen. Es ist die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen.

Hinsichtlich des Allgemeinstroms handelt es sich nicht um Sondereigentum verursachte Kosten, sondern um originäre Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft, für die § 16 Abs. 2  WEG  maßgeblich ist. Hier besteht – soweit die Teilungserklärung nicht ausnahmsweise eine Öffnungsklausel beinhaltet – keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass insoweit gefasste bzw. zu fassende Beschlüsse nichtig wären bzw. sind.

Hinsichtlich dieser Kostenart sollte daher auf jeden Fall an dem im Gesetz bzw. in der Teilungserklärung vorgegebenen allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel festgehalten werden.

Quelle: ISTA