Die Kontoführung für die Wohnungseigentümergesellschaft

1. Kontoeröffnung

Zurückzuführen war dies darauf, dass zahlreiche Kreditinstitute im Hinblick auf den Grundsatz der Kontenwahrheit gemäß §§ 154 AO, 1 GWG von den Konteninhaber verlangten, sich entsprechend durch einen amtlichen Ausweis zu identifizieren. Dies hätte erfordert, dass alle Wohnungseigentümer bei dem Kreditinstitut hätten sich entsprechend zu erkennen geben müssen. In der Verwaltungspraxis war ein solches Vorgehen nahezu nicht möglich. Bei großen Gemeinschaften, bei denen auch noch eine Vielzahl ihrer Mitglieder nicht am Ort der Verwaltung wohnte, war es nahezu illusorisch, davon auszugehen, dass alle Wohnungseigentümer dazu bereit gewesen wären. Bei allen Gemeinschaften war das Problem gegeben, dass ein Eigentümerwechsel nicht den Kontoführungsvertrag mit der Bank geändert hätte. Denn Vertragspartner der Bank waren nach damaliger Rechtsauffassung diejenigen, die zum Zeitpunkt der Kontoeröffnung Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen sind. Es wäre daher erforderlich gewesen, den Neueintritt von Wohnungseigentümern entsprechend in dem Vertrag mit der Bank, gegebenenfalls unter schuldbefreiendem Austritt der alten, zu regeln.
Die Konten wurden daher oftmals auf den Verwalter eingerichtet. Es handelte sich dann in der Regel um offene Treuhandkonten. Dies war für die Wohnungseigentümer mit Risiken verbunden, als dass Ansprüche gegenüber dem Verwalter auch hinsichtlich dieser Konten möglicherweise geltend gemacht werden konnten. Zudem war der Verwalter in der Lage, Transaktionen über die Konten laufen zu lassen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht betrafen, oder aber Gelder zu vereinnahmen. § 27 Abs. 4 WEG konnte insoweit einen ausreichenden wirksamen Schutz nicht bieten.
Die Entscheidung des BGH vom 02.06.2005 (V ZB 32/05) über die so genannte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft führt nunmehr zu anderweitigen Möglichkeiten, die sich für die Wohnungseigentümer zudem als sicherer darstellen. Der BGH hat anerkannt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften, soweit sie am Rechtsverkehr teilnehmen, rechtsfähig sind. Da dies bedeutet, dass sie unter ihrem Namen Rechte erwerben und Pflichten eingehen können. Die Eröffnung eines Kontos bei einer Bank oder einer Sparkasse stellt eine solche Teilnahme am Rechtsverkehr dar. Das Konto kann demnach nunmehr unter dem Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet werden.
Die Eröffnung eines Kontos aus Vereinfachungsgründen auf den Namen des Verwalters ist nunmehr nicht mehr erforderlich. Es gibt auch keinen Grund, der in irgendeiner Weise ein solches Vorgehen als notwendig erscheinen lassen könnte. Eröffnet der Verwalter nach der Entscheidung des BGH über die so genannte Teilrechtsfähigkeit ein Konto auf den eigenen Namen und nicht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, so dürfte darin ein Grund für eine fristlose Abberufung seiner Person aus dem Amt liegen.
Es verbleibt die Frage, wie mit bestehenden Konten zu verfahren ist. Denn seinerzeit erfolgte die Einrichtung auf den Namen des Verwalters zunächst mit der Rechtfertigung, dass die Kontaktaufnahme mit dem Geldinstitut durch die Wohnungseigentümer mit den geschilderten Schwierigkeiten verbunden ist. Da dies nunmehr nicht mehr zutrifft, sind die Verwalter zumindest verpflichtet, entsprechende Umstellungen vorzunehmen. Sie sollten ausdrücklich darauf hingewiesen werden. Die Verträge mit der Bank sind dabei selbstverständlich zu beachten. Kontenkreise des Verwalters oder ähnliche persönliche Beziehungen zwischen ihm und der Bank spielen hingegen keinerlei Rolle.
Kommt der Verwalter einer dahingehenden Verpflichtung oder ggf. sogar einem ausdrücklichen Verlangen der Wohnungseigentümer nicht nach, dürfte ebenfalls ein Grund für eine fristlose Abberufung gegeben sein.
Die neuere Entwicklung in der Rechtsprechung zeigt, dass die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt wird. Dies gilt insbesondere für ihre Sicherheitsinteressen. Auch gegenüber dem Verwalter hat sich daher die Position der Wohnungseigentümer erheblich durch die neue rechtliche Betrachtung verändert.