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In einer Gemeinschaftsordnung war geregelt, daß die Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis der reinen Wohnflächen umgelegt wird. 1984 beschloß die Eigentümerversammlung mehrheitlich, daß das Verwalterentgelt ab dem 01. Januar 1984 je Wohnung verteilt werden soll. Auch der Verwaltervertrag regelt, daß die Vergütung je Monat und Wohnung zu zahlen ist. Nach der viel beachteten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (Zitterbeschluß) hatte die Verwaltung in der Jahresabrechnung 2000 entsprechend der Regelung in der Gemeinschaftsordnung die Verwaltervergütung nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt. Die Gemeinschaft beschloß jedoch, der Verwaltung aufzugeben, eine neue Verwaltungsabrechnung zu erstellen, in der dann die Position Verwaltervergütung wiederum nach Anzahl der Wohneinheiten verteilt werden soll. Dieser Beschluß wurde erfolgreich angefochten.
Das Oberlandesgericht Köln ging in seinem Beschluß vom 24. Mai 2002 (16 Wx 84/02) davon aus, daß der Mehrheitsbeschluß aus dem Jahre 1984 den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilerschlüssel bezüglich der Verwaltervergütung auf Dauer abändern sollte. In Anlehnung an die Entscheidung des BGH vom 20. September 2000 ist ein solcher vereinbarungsändernder Beschluß jedoch nichtig, da der Gemeinschaft eine entsprechende Beschlußkompetenz fehlt. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung können nämlich nur einstimmig abgeändert werden und dies wirksam auch nur dann, wenn die Änderung im Grundbuch eingetragen ist.
Durch den Beschluß aus dem Jahre 1984 konnte also die Regelung der Gemeinschaftsordnung nicht abgeändert werden, so daß die Verwaltung zu Recht die Verwaltungsvergütung nach dem Verteilerschlüssel in der Gemeinschaftsordnung bemessen hat. Hieran ändert sich auch nichts, wenn im Verwaltervertrag eine andere Regelung vereinbart ist. Im Verhältnis der Eigentümer untereinander bestimmt sich die Kostentragungspflicht allein nach dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verteilerschlüssel.
Praxistip:
Auch wenn der Verwalter nach dem Verwaltervertrag Anspruch auf eine Vergütung in bestimmter Höhe je Wohnung hat, ist er doch verpflichtet, in der Jahresabrechnung die Verwaltervergütung gemäß dem Verteilerschlüssel der Gemeinschaftsordnung auf die einzelnen Eigentümer umzulegen.
Autor: Susanne Tank Fundstelle: OLG Köln Beschluß vom 24. Mai 2002, 16 Wx 84/02 in NZM 2002, 615 
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