Dürfen Haustüren abgeschlossen werden? Ein ewiger Streitpunkt

In letzter Zeit häufen sich die Anfragen zum Thema „Abschließen der Haustüren“. Viele Hausordnungen verpflichten die Mieter, die Hauseingangstüren von 22.00 bis 6.00 Uhr ständig verschlossen zu halten. Grund für diese Regelungen ist das Sicherheitsbedürfnis der Eigentümer und Bewohner.

Die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung schließt die Pflicht ein, Störungen des Mietgebrauchs abzuwehren, die von Dritten ausgehen. Der Vermieter ist daher auch insoweit verpflichtet, Vorkehrungen zu treffen, dass Unbefugte das Mietgebäude nicht betreten können. Bisher sind – soweit bekannt – Festlegungen in den Hausordnungen, die nachts ein Abschließen der Haustür vorsehen, von den Gerichten nicht beanstandet worden.

Dem Abschließen von Haustüren könnten aber brandschutzrechtliche Aspekte entgegenstehen. Der Brandschutz ist Materie der Landesbauordnungen. Darin ist für alle Bundesländer durchweg geregelt, dass in jedem Gebäude ein erster Rettungsweg in einer festgelegten Entfernung von jeder Wohnung ins Freie führen muss. Bei größeren Gebäuden ist auch ein zweiter Rettungsweg baulich herzustellen. Viele Punkte sind detailliert geregelt, z.B. die Größe von Fenstern, die als Rettungsweg anerkannt werden. Wie die Türen über die die Rettungswege ins Freie führen sollen, beschaffen sein müssen, ist dagegen nicht ausdrücklich festgelegt. Allerdings enthalten die Landesbauordnungen eine bauordnungsrechtliche Generalklausel, nach der Gebäude so zu nutzen sind, dass die öffentliche Sicherheit, insbesondere Leib und Gesundheit, nicht gefährdet werden. Daraus könnte gefolgert werden, dass Hauseingangstüren grundsätzlich nicht abgeschlossen werden dürfen, weil das Gebot, dass jedes Gebäude zumindest über einen Rettungsweg verfügen muss, nicht leer laufen darf. Wenn aber eine abgeschlossene Tür nur mit einem Schlüssel wieder zu öffnen ist, wird die freie Passierbarkeit des Rettungsweges erheblich beeinträchtigt. So muss z.B. bei Ausbruch eines Feuers damit gerechnet werden, dass die Bewohner in ihrer Panik nicht daran denken, einen Schlüssel einzustecken.

Die Rechtsprechung hat sich mit dem Konflikt zwischen Brandschutz und Einbruchsschutz, soweit ersichtlich, noch nicht ausdrücklich beschäftigt. Bislang liegen lediglich Entscheidungen aus dem Bereich des Wohnungseigentumsrechts vor, die sich zu der Frage äußern, wann bzw. ob ein Eigentümer einen Anspruch auf eine abgeschlossene Haustür hat. So hat z.B. das Kammergericht Berlin mit Beschluss vom 17.07.1985 (Az.: 24 W 1956/85; ZMR 1985, Seite 345) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer mangels Regelung durch Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht verlangen kann, dass die Miteigentümer es unterlassen, tagsüber kurzfristig den Schließmechanismus der Haustür außer Betrieb zu setzen. Die Regelungen der Landesbauordnungen sprechen dafür, dass aus brandschutzrechtlichen Gründen die Haustüren nicht abgeschlossen werden dürfen. Dies würde grundsätzlich bedeuten, dass die Tür in einem Haus mit mehren Wohneinheiten – unabhängig von einer Regelung in der Hausordnung – nachts nicht verschlossen werden darf. Denn der Schutz von Leben und Gesundheit im Falle eines Brandes muss Vorrang vor einem Sicherungsinteresse haben. Zudem ist entgegen der weit verbreiteten Vorstellung nach Statistiken der Polizei die Einbruchsgefahr tagsüber größer als nachts. In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage, inwieweit ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht vorliegt, wenn der Vermieter der Einhaltung der Hausordnung den Vorrang vor brandschutzrechtlichen Aspekten gibt.

Weil die Problematik aus rechtlicher Sicht noch nicht eindeutig geklärt ist, könnten sich technische Lösungen empfehlen, um allen Interessen gerecht zu werden. So könnte z.B. ein Schlüssel für den Notfall in einem abschließbaren Kasten innerhalb des Hauses nahe der Haustür angebracht werden. Diese Möglichkeit ist zwar relativ kostengünstig, führt jedoch leicht zum Missbrauch. Als Alternative bietet sich die Anbringung eines speziellen Profilzylinders an, mit dem eine abgeschlossene Tür auch ohne Schlüssel entriegelt werden kann. Dies ist etwas kostenaufwendiger, dafür aber auch dauerhafter und sicherer. Zumindest bei anstehenden Erneuerungen oder Instandsetzungen von Hauseingangstüren sollte diese Möglichkeit deshalb in Erwägung gezogen werden.

Quelle: Haus & Grund