Keine Verpflichtung zur Erstellung (Ausweis) haushaltsnahe Dienstleistungen in Jahresabrechnung

Die Verpflichtung zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung umfasst nicht den Ausweis steuerlich begünstigter Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen im Sinne des § 35 a EStG.

EStG § 35a; WEG § 28 Abs. 3

AG Bremen, Beschluss vom 3.6.2007, 111 a 11 89/2007

Aus den Gründen:

Die Anträge sind unbegründet und zum Teil auch unzulässig.

Die Antragstellerin hat keinen Anspruch darauf, dass die Antragsgegnerin verpflichtet wird, die Jahresabrechnung 2006 dahingehend zu ergänzen, dass – die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen (§ 35a Abs. 1 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 EStG) jeweils gesondert aufgeführt sind, – der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen und – der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers an hand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnet wurde.

Bei der vorstehenden Formulierung handelt es sich um die Wiedergabe der Ausführungen unter ,,111. Anspruchsberechtigte" im BMF-Schreiben vom 3.11,2006, IV C 4 – S 2296 b – 60/06 zu § 35a EStG Wohnungseigentümergemeinschaften betreffend (z. B. abgedruckt in: NZM 2007, S. 31 ff.; Fritsch/ Sütterlin, Haushaltsnahe Aufwendungen, 2006, S. 83 ff.).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in der Eigentümerversammlung vom 13. März 2007 unter dem Tagesordnungspunkt 2 bereits einen bestandskräftigen Beschluss über die "Gesamtjahresabrechnung nebst den dazugehörigen Einzelabrechnungen" für das Wirtschaftsjahr 2006 herbeigeführt.

Eine Ergänzung dieser Jahresabrechnung kommt daher bereits aufgrund der Bestandskraft nicht in Betracht.

Soweit die Antragstellerin im Rahmen des letzten Absatzes zu 1) ihrer Antragsschrift vom 13. April 2007 die Ungültigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung begeht, falls "das Gericht der Auffassung sein" sollte, "dass aufgrund des Fehlens ausgewiesener haushaltsnaher Dienstleistungen die Abrechnung falsch ist, dementsprechend der Genehmigungsbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche", so ist ein dahingehender Beschlussanfechtungsantrag bereits unzulässig. Hierauf wurde bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung hingewiesen.

Bei einer Beschlussanfechtung handelt es sich um eine Prozesshandlung, die grundsätzlich bedingungsfeindlich ist, so dass eine bedingte Beschlussanfechtung in der vorstehend dargestellten Form grundsätzlich als unzulässig abzuweisen ist.

Im Übrigen ist eine Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung 2006 für das erkennende Gericht nicht ersichtlich. So ist der Verwalter gem. § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

Diese muss übersichtlich, verständlich und nachprüfbar sein und grundsätzlich alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr zugeflossenen Einnahmen und getätigten Ausgabe wiedergeben. Des Weiteren gehören zur Jahresabrechnung die Mitteilung der Kontenstände der gemeinschaftlichen Kosten zum Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraumes und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage (vgl. im Einzelnen nur: Weitnauer, 9. A., Rdnr. 20 ff. zu § 28 WEG).

Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Jahresabrechnung.

Die Verpflichtung zur Erstellung einer Jahresabrechnung im Rahmen des § 28 Abs. 3 WEG, allein zu deren Erstellung ist der Verwalter im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, umfasst nicht den Ausweis und die differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen LS.d. § 35a EStG.

Die Antragstellerin kann sich insoweit bereits vom Ansatz nicht auf Kommentierungen im Zusammenhang mit der Behandlung von Einnahmen beziehen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtheit zustehen (z. B. Kapitaleinkünfte und Mieteinnahmen) und die im Rahmen der Abrechnung als Einnahmen der Gemeinschaft auch zu erfassen sind.

Diese kann auch nicht auf Kommentierung zum üblichen Abgeltungsbereich der Verwaltergrundvergütung abstellen.

Nach Ansicht des erkennenden Gerichts ist der Verwalter weder im Rahmen des zwischen ihm und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Verwaltervertrages noch über die Annahme einer Nebenpflicht im Verhältnis zum einzelnen Wohnungseigentümer ohne ausdrückliche Zusatzvereinbarung und dann auch entsprechender Vergütungsptlicht zur Erbringung der begehrten Zusatzleistungen verpflichtet.

So kann entgegen der Ansicht von Sauren nicht angenommen werden, dass sich der Verwalter nunmehr "erstmalig in einer vergleichbaren Lage wie ein Steuerberater" befinde und dass er im Verhältnis zum einzelnen Wohnungseigentümer bereits aufgrund der bestehenden Verwalterpflichten aus dem WEG-Verwaltervertrag verpflichtet sei, die Regelung des § 35a EStG im Sinne des BMF-Schreibens vom 3.11.2006 unter voller Haftung und ohne zusätzliches Entgelt umzusetzen (vgl. nur: Sauren, NZM 2007, S. 23 ff.; zum Mietrecht: Sauren, NZM 2007, S.231 ff.).

Mit Ludley (ZMR 2007, S. 331 (334 ff.)) geht vielmehr auch das erkennende Gericht davon aus, dass eine Verpflichtung des WEG-Verwalters, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass die Wohnungseigentümer damit bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen können, z. B. als Werbungskosten oder als Steuerermäßigung L S. von § 35 a EStG, nicht ersichtlich ist.

Mit Ludley ist weiter davon auszugehen, dass die von Sauren angenommenen weitgehenden Verwalterpflichten nicht mit § 2 f. StBerG in Übereinstimmung zu bringen sind.

Die wechselseitigen Verpflichtungen aus dem privatrechtlichen Verwaltervertrag stehen im Synallagma. Auch der Pflichtenkatalog gem. §§ 27, 28 WEG ist bestimmt. Allein eine Erläuterung zur Anwendung des § 35a EStG durch den BMF vermag hier nicht zur einseitigen Ptlichtenerweiterung führen.

Aus dem BMF-Schreiben vom 3.11.2006, IV C 4 – S 2296 b – 60/06 ergibt sich schließlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht etwa, dass die von der Antragstellerin geforderten Vorleistungen nun vom Verwalter zu erbringen sind, dort wird unter Ifd. Nr. 15 lediglich bei Vorhandensein eines Verwalters ausgeführt: In diesen Fällen ist der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen".

Hier bliebe es also der Antragstellerin, die selbst gewerbliche Wohnungseigentumsverwalterin ist, also unbenommen, nach Ausübung des ihr jederzeit zustehenden Auskunfts- und Einsichtsrecht die entsprechenden Aufstellungen selbst zu erstellen und die Anteile auszuweisen (zum Einsichtsrecht vgl. jüngst nur: OLG München, Beschluss vom 9.3.2007, WuM 2007, S. 215; OLG München, Beschluss vom 19.5.2005, NZM 2006, S. 512; OLG Köln, Beschluss vom 7.6.2006, NZM 2006, S. 702).

Sie könnte diese zusätzliche Tätigkeit bei entsprechender Vereinbarung gegen entsprechendes Entgelt auch von der Antragsgegnerin als Verwalterin erbringen lassen (zum "Auskunftsanspruch" und auch zur Vergütung des Mehraufwandes auch ausdrücklich:

Herrlein, WuM 2007, S. 54 (56)).

Abschließend ist allerdings aufgrund der schriftsätzlichen Darlegungen der Antragsgegnerin und auch nach der Erörterung in der mündlichen Verhandlung festzustellen, dass hier für den Zeitraum ab 1.1.2007 auch kein Streit zwischen den Parteien besteht.

Die Antragsgegnerin hat vielmehr ihre Software so anpassen lassen, dass sie den Wünschen der einzelnen Wohnungseigentümer LS.d. BMF-Schreibens vom 3.11.2006, IV C 4 – S 2296 b 60/06 – ohne Weiteres Rechnung tragen kann, wobei auch die Dienstleister und Handwerker u. a. ihre Rechnung nunmehr auch ~o erstellen, dass die Daten ohne größeren Aufwand umgesetzt werden können.

Der Streit zwischen den Parteien bezieht sich ersichtlich darauf, ob bei einer nachträglichen und rückwirkenden Steuererleichterung für die einzelnen Wohnungseigentümer der Verwalter ohne zusätzliche Vergütung seines Mehraufwandes zur Erbringung von Sonderleistungen verpflichtet hat. Dies betrifft hier das Jahr 2006.

Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen ist auch der Antrag zu 2) abzuweisen.

Hier ist bereits kein Beschluss der Eigentümerversammlung ersichtlich, welcher einer Beschlussanfechtung unterliegen sollte, so dass eine Ungültigkeitserklärung gem. §§ 23 Abs. 4 LV. m. 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht greifen kann.

So auch die zutreffende Einschätzung des Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin in seinem Schriftsatz vom 1.6.2007.

Daneben wäre die Herstellung eines Meinungsbildes der übrigen Wohnungseigentümer des Inhalts, dass für das Jahr 2006 kein gesonderter Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen erfolgen soll, nach den vorstehenden Ausführungen sachgerecht.

Dies auch vor dem Hintergrund, dass bei Annahme eines singulären Anspruches der Antragstellerin aufgrund einer Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag im vorstehend dargestellten Umfang durchaus Auskunfts-, Einsichts- und Mitwirkungspflichten bestehen.

Schließlich ist durch die Bestandskraft des Beschlusses über die Jahresabrechnung 2006 (hierzu die eingangs gemachten Ausführungen) ohnehin keine Ergänzung der Gesamt- und Jahresabrechnung einzufordern.

Mitgeteilt von RAin Susanne Tank, Hannover