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oder
Unwirksame Klausel zur Schönheitsreparatur: Darf der Vermieter
einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen?
Was ist geschehen?
Die Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag enthält starre
Fristen und ist deshalb unwirksam. Der Vermieter will einen Ausgleich dafür, dass
der Mieter jetzt nicht mehr renovieren muss. Deshalb legt er der nächsten Mieterhöhung
eine Vergleichsmiete zugrunde, die deutlich höher liegt. Das Argument: Für
andere Wohnungen, bei denen der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht tragen
muss, sind eben auch höhere Mieten zu zahlen. Der Mieter will die Erhöhung nicht
zahlen. Sein Gegenargument: Der Vermieter soll nicht auch noch dafür belohnt werden,
dass er eine unwirksame Vertragsklausel verwendet hat.
Was sagt das Gericht?
Das OLG Karlsruhe billigt einen Zuschlag auf die ortsübliche
Vergleichsmiete in Höhe von 8,50 /m²/ p.a., also rd. 0,70 /m²/Monat. Es ist zulässig,
die Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei einem Mieterhöhungsverfahren zu
berücksichtigen. Denn grundsätzlich müssen strukturelle Unterschiede zwischen der
verlangten Miete und der Vergleichsmiete durch Zu- und Abschläge berücksichtigt
werden. Dies gilt auch bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel. Für die
Übernahme der Schönheitsreparaturen wird dem Mieter ja ein Teil der Mieter erlassen.
Deshalb muss sich die gescheiterte Abwälzung auch auf die Miethöhe auswirken.
Der Vermieter muss auch nicht zusätzlich bestraft werden. Sein Nachteil besteht
darin, dass er vom Mieter nicht die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen
darf.
Nach Meinung des OLG Karlsruhe ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, dem Mieter
zunächst einmal den Abschluss einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anzubieten.
Denn der Mieter hat keinen Anspruch auf eine solche Vertragsänderung.
(OLG Karlsruhe, 18.4.2007 7 U 186/06 Achtung: nicht rechtskräftig!)
Was sagt Ihr Anwalt? Diese Entscheidung des OLG Karlsruhe ist in der Fachwelt
auf Kritik gestoßen. Es wird vor allem bemängelt, dass das Gericht nicht genügend
Rücksicht auf den Mieter nimmt, der auf die bestehende Vertragssituation vertraut.
Auch die Höhe des angemessenen Zuschlags auf die Vergleichsmiete ist noch heiß
umstritten. Deshalb sollte der vorsichtige Vermieter abwarten, wie der BGH die Streitfrage
klärt (AZ: VIII ZR 118/07). Wir halten Sie auf dem Laufenden.
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