Eintritt in den Mietvertrag: Haftet der neu hinzukommende Mieter auch für Altverbindlichkeiten?

Was ist geschehen?
Es geht um einen Gewerbemietvertrag aus dem Jahre 1987. Es entstehen erhebliche Mietrückstände. Zum 01.03.2004 tritt ein weiterer Mieter in das Mietverhältnis ein. Dazu wird vereinbart, dass der neue Mieter „für alle Verbindlichkeiten aus dem oben genannten Vertrag gesamtschuldnerisch und ohne die Einrede der der Vorausklage“ haftet.“ Der Vermieter fordert von dem neuen Mieter den Ausgleich der bisherigen Mietrückstände von rund 30.000,00 €. Das lehnt er ab. Er will nur für die Mieten ab Eintritt in den Mietvertrag – ab 01.03.2004 – haften, nicht aber für Altverbindlichkeiten.

Was sagt das Gericht?
Der Mieter muss die rund 30.000,00 € zahlen! Nach Ansicht des Gerichts haftet er auch für die Altverbindlichkeiten. Das folgt zwar nicht schon aus seinem Eintritt in den Mietvertrag. Aus dem Eintritt ergibt sich nämlich nur eine Haftung für die Mieten ab 01.03.2004. Denn zuvor hat er ja auch keine Gegenleistung vom Vermieter erhalten und schuldet ihm daher auch nichts.

Eine Haftung für die Altverbindlichkeiten ergibt sich jedoch aus der Formulierung der Vereinbarung, nach welcher er eine „gesamtschuldnerische Haftung“ für „alle Verbindlichkeiten“ aus dem Mietvertrag übernimmt. Dies lässt den Rückschluss zu, dass der neu Mieter auch für solche Verbindlichkeiten aus dem (alten) Mietverhältnis haften soll, für die er nicht schon automatisch wegen seines Eintritts ins Mietverhältnis per Gesetz haftet. Bei der Vereinbarung handelt es sich auch um einen Schuldbeitritt und nicht etwa um eine Bürgschaft. Das ergibt sich aus der Formulierung „gesamtschuldnerische Haftung“. (OLG Düsseldorf, U. v. 14.06.2007 – 10 U 19/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Das Urteil zeigt, dass vor Aufnahme eines weiteren Mieters in den Mietvertrag genau überlegt werden muss, für welche Verbindlichkeiten der neue Mieter haften soll. Da aus dem Eintritt in den Mietvertrag sowieso eine Haftung für die Mieten ab Eintritt folgt, muss der Vermieter – wenn er eine weitergehende Haftung des neuen Mieters auch für Altverbindlichkeiten erreichen will – darauf achten, dass dies eindeutig vereinbart wird. Das Urteil zeigt, dass eine Veränderung auf der „Spielerbank“ des Mieters fehlerträchtig ist. Fragen Sie Ihren Anwalt!

Quelle:  FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de