Können die Vorauszahlungen inhaltlich mangelhaften Abrechnung wirksam erhöht werden?

BK-Vorauszahlung: Können die Vorauszahlungen auch bei einer inhaltlich mangelhaften Abrechnung wirksam erhöht werden?

Was ist geschehen?
Im November 2004 rechnet der Vermieter über die Betriebskosten des Jahres 2003 ab. Es ergibt sich eine Nachforderung von rd. 1.530,00 €. Zugleich erhöht der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen von rd. 60,00 € auf rd. 180,00 €. Der Mieter widerspricht der Abrechnung und leistet die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin nur in der bisherigen Höhe. Wegen des entstandenen Zahlungsrückstandes kündigt der Vermieter im September 2005 das Mietverhältnis. Der Vermieter klagt auf Räumung. Der Mieter verteidigt sich damit, dass er die erhöhten Vorauszahlungen nicht schuldet: Die Betriebskostenabrechnung sei fehlerhaft.

Was sagt der BGH?
Die Räumungsklage des Vermieters ist erfolgreich: Der Mieter hat die erhöhten Vorauszahlungen zu zahlen. Denn die Betriebskostenvorauszahlungen sind ganz unabhängig von der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter konnte sie „unabhängig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der […] erteilten Betriebskostenabrechnung“ – wirksam erhöhen! (BGH, U. v. 28. 11. 2007 – VIII ZR 145/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Die sehr vermieterfreundliche Entscheidung hat Überraschung ausgelöst. Aber die Maus beißt keinen Faden mehr ab: Der Mieter muss künftig alle erhöhten Vorauszahlungen leisten, sonst riskiert er Mietrückstände und Kündigung. Zweifelt der Mieter an der Qualität der Abrechnung, bleibt ihm nur eine Lösung: Er muss unter Vorbehalt zahlen, und diesen Vorbehalt auch erläutern, also die Betriebskostenabrechnung im Einzelnen prüfen, ggfs. die Belege einsehen etc.

Der Vermieter sollte sich nicht ermuntert sehen, die Vorauszahlungen nunmehr auch auf Grund fragwürdiger Abrechnungen zu erhöhen. Denn nur die inhaltlichen Fehler sind unschädlich (Beispiel: Falscher Abrechnungsschlüssel). Bei formellen Fehlern würde die Vorauszahlung weiterhin scheitern!

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – clausener@friesrae.de