Veräußerungszustimmung durch den Verwalter

OLG Düsseldorf:
Der Verwalter hat bei zweifelhafter Rechtslage unverzüglich die Entscheidung der Eigentümerversammlung über die Versagung oder Gewährung der Veräuße-rungszustimmung einzuholen

Unterlässt der Verwalter dies, so haftet er dem Veräußerer auf den entstehenden Schaden.

„Der Verwalter haftet dem Veräußerer von Wohnungseigentum im Falle vereinbarter Ver-äußerungszustimmung auf den entstehenden Verzögerungsschaden, wenn es der Ver-walter unterlässt, bei unsicherer Rechtslage eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herbeizuführen.“

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 10.5.2005 – I-3 Wx 321/04

Der Fall:
Der Verwalter war gemäß Gemeinschaftsordnung zur Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums verpflichtet.
Der Veräußerer hatte sich in einem Vergleich dazu verpflichtet, seinem Rechtsnachfolger bestimmte Pflichten aufzuerlegen. Der Verwalter war der Auffassung, dass der ihm zur Erteilung der Zustimmung vorgelegte Kaufvertrag dem nicht hinreichend nachkomme und verweigerte (nach anwaltlicher Beratung!) die Zustimmung.
Daraufhin verklagte der Veräußerer den Verwalter auf Ersatz des Verzögerungsschadens (Zinsverluste und Anwaltsgebühren).

Das Problem:
Viele Verwalter sind der Auffassung, ihnen vorgelegte Kaufverträge auf deren juristische Richtigkeit hin prüfen zu müssen. Dies ist falsch. Der Verwalter hat nur zu prüfen, ob in der Person des Erwerbers wichtige Gründe liegen, die eine Versagung der Veräußerungs-zustimmung rechtfertigen. Sonstige Gründe spielen keine Rolle.
Ferner meinen viele Verwalter aufgrund der Regelung in der Gemeinschaftsordnung bzw. gemäß dem Wortlaut des § 12 WEG allein für die Zustimmung zuständig zu sein. Dies ist falsch. Die oberste Kompetenz hat die Eigentümerversammlung, die den Verwalter durch Beschluss zu einem bestimmten Verhalten anweisen kann.

Die Entscheidung des Gerichts:
Folgerichtig mein das OLG Düsseldorf, dass der Verwalter die Frage der Zustimmung eine gegebenenfalls einzuberufenden außerordentlichen Eigentümerversammlung hätte zur Beschlussfassung vorlegen müssen.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – Homepage: www.krall-kalkum.de