Kaution: Wann verjährt der Kautionsanspruch des Vermieters?

Der konkrete Fall:
In einem Gewerbemietvertrag wird vereinbart, dass die Kaution am 01.07.2003 zu leisten ist. Der Vermieter verlangt die Kaution aber erst am 26.02.2007, also nach fast vier Jahren. Der Mieter beruft sich auf Verjährung. Der Vermieter klagt auf Zahlung.

Was ist das Problem?
Jeder weiß: Die Kaution sichert umfassend die Zahlungsan¬sprüche des Vermieters. Dazu gehören auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Deshalb ist die Kaution grundsätzlich auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu erbringen. Das sagt jedoch nichts dazu, wann der Kautionsanspruch des Vermieters verjährt. Diese Frage stellt sich insbesondere deswegen, weil durch die Schuldrechtsreform von 2001 die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 auf drei Jahre herabgesetzt wurde. Kann also der Kautionsanspruch auch schon während des noch laufenden Mietverhältnisses verjähren? Oder anders gefragt: Wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen: Bei Vertragsbeginn (bzw. Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung) oder bei Vertragsende?

Was sagt das Kammergericht?
Das Kammergericht gibt dem Mieter Recht. Die Verjährungsfrist beginnt mit Mietvertragsabschluss (bzw. mit Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung) zu laufen. Der Kautionsanspruch des Vermieters kann danach also auch schon im laufenden Mietverhältnis verjähren. Vorliegend war der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit Ablauf des 31.12.2006 verjährt. Das Kammergericht begründet seine Entscheidung wie folgt: Nach dem Gesetz ist zunächst zu fragen, wann der Anspruch fällig geworden ist. Das war vorliegend am 01.07.2003. Dann beginnt die Verjährung am Schluss dieses Jahres, hier also am 31.12.2003. Drei Jahre später endet die Verjährungsfrist, also am 31.12.2006! (KG, Beschl. v. 03.03.2008 – 22 W 2/08)

Was sagt Ihr Anwalt?
Die Entscheidung gilt für Gewerbe- und Wohnraummietverträge gleichermaßen. Versäumt eine Hausverwaltung, den Kautionsanspruch des Vermieters innerhalb der Verjährungsfrist durchzusetzen, kann sie dem Vermieter schadensersatzpflichtig sein. Verweigert der Mieter die Kautionszahlung, kann man entweder auf Zahlung klagen, daneben kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht (nach vorheriger Abmahnung). Fragen Sie Ihren Anwalt!

Quelle: www.friesrae.de/