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Erweiterte Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer


von RAin FAinMuW Susanne Tank, Hannover[*]

Der Beitrag befasst sich mit aktuellen Problemen und ersten Erfahrungen mit den durch die WEG-Novelle neu eingeführten bzw. erweiterten Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer.

I. Änderung der Kostenverteilung (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG)

1. Grundsatz

Mangels anderweitiger Regelungen gilt bei der Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums das Gesetz. Nach § 16 Abs. 2 WEG hat jeder Eigentümer diese entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu tragen.

Beispiel

Sind lediglich in einer Wohnung die Fenster auszutauschen, tragen gleichwohl alle Eigentümer die Kosten in Höhe ihrer Miteigentumsanteile, da Fenster als Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, im Gemeinschaftseigentum stehen, §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG.

Vielfach sieht die Gemeinschaftsordnung andere Regelungen zur Kostenverteilung vor, wie z.B. die Verteilung nach Verbrauch, nach Quadratmeterwohn- bzw. Nutzfläche, nach Köpfen, nach Wohneinheiten oder die Verteilung auf Eigentümer, die den alleinigen Nutzen haben (z.B. bezüglich Fenster, Balkonen, Dachterrassen, Sondernutzungsflächen). Die in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Kostenverteilerschlüssel gehen der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG vor.[1]

In der Gemeinschaftsordnung können sog. Öffnungsklauseln enthalten sein. Diese gestatten eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die grundsätzlich nur durch Vereinbarung möglich wäre, durch Beschluss. Daher konnten Beschlüsse zur Änderung der Kostenverteilung schon vor der WEG-Novelle gefasst werden, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthielt. Diese Öffnungsklauseln haben grundsätzlich auch weiter Gültigkeit, daraufhin gefasste Beschlüsse sind gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu befolgen.

Beraterhinweis:

Im Einzelfall kann eine Öffnungsklausel aber nichtig sein, wenn sie nämlich die neuen Beschlusskompetenzen einschränkt.[2] Das folgt unmittelbar auch aus dem Gesetz, §§ 12 Abs. 4 S. 3, 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG. Zulässig ist eine Öffnungsklausel, wenn sie z.B. hinsichtlich der erforderlichen Mehrheit weiter gefasst ist, als die gesetzlichen Beschlusskompetenzen.[3]

2. Kostenverteilung bei Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG)

Durch § 16 Abs. 3 WEG ist es möglich, die Verteilung bestimmter Kostenarten durch Beschluss abweichend von § 16 Abs. 2 oder der Gemeinschaftsordnung zu regeln. Das erleichtert die Umstellung auf angemessene Kostenverteilerschlüssel. Die neue Beschlusskompetenz kann nicht durch die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer beschränkt oder ausgeschlossen werden, § 16 Abs. 5 WEG. Auf die bisher erforderliche Unterscheidung zwischen Kosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums kommt es nicht länger an.[4]

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a) Betriebs- und Verwaltungskosten

Beim Begriff der Betriebskosten wird auf das Mietrecht, § 556 Abs. 1 BGB verwiesen. Hierunter fallen also Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder dessen Gebrauch der Gemeinschaft laufend entstehen. Im Einzelnen sind die Kosten in der Betriebskostenverordnung aufgeführt.

Die Kosten dürfen jedoch nicht "unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden", § 16 Abs. 3 WEG. Die Wohnungseigentümer dürfen also nur zu solchen Kosten Verteilungsregelungen treffen, die mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet werden.[5] Für Kosten, die ggü. dem einzelnen Eigentümer direkt abgerechnet werden, wie z.B. die Grundsteuer, Gas und Strom, ggf. auch Kabel und Müll, besteht keine Beschlusskompetenz.

Die Kosten der Verwaltung sind die des Verwalters (wie Honorar, Porto oder die Miete des Raums, in dem die Eigentümerversammlung stattfindet), die Vergütung des Beirats (wie z.B. dessen Haftpflichtversicherung), die Kosten des Geldverkehrs (wie Kontoführungskosten) und die Mehrkosten einer Vergütungsvereinbarung mit einem Rechtsanwalt.[6] Nicht hierunter fallen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Bildung der Instandhaltungsrücklage. Hierfür wäre bereits § 21 Abs. 5 WEG einschlägig.

b) Mehrheitsbeschluss

Die Änderung der Verteilung der Kosten erfolgt durch Mehrheitsbeschluss i.S.v. § 16 Abs. 3 WEG.

Beraterhinweis:

Wegen § 23 Abs. 2 WEG ist die geplante Änderung der Kostenverteilung gesondert in der Einladung anzukündigen. Wird dies nicht beachtet, ist der Beschluss wegen Verstoßes gegen § 23 Abs. 2 WEG anfechtbar.[7]

Beispiel

TOP 5 Kosten der Verwaltung: Ab dem 1.1.2009 sollen die Kosten der Verwaltung nach Einheiten umgelegt werden. TOP 6 Wirtschaftsplan 2009.

c) Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung

Die Änderung der Kostenverteilung ist nur zulässig, sofern die Änderung den Grundsätzen "ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht". Das wird regelmäßig der Fall sein, wenn die Änderung für die Eigentümer insgesamt nützlich, also z.B. gerechter ist. Das Gesetz nennt die Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung. In Betracht kommt auch die Verteilung nach Quadratmeter oder Personen.

Beispiel

Die Eigentümer beschließen, dass ab dem Wirtschaftsjahr 2008 die Kosten der Treppenhausreinigung oder die Verwaltervergütung nach Wohneinheiten verteilt werden und die Kosten für Frisch- und Abwasser nach Verbrauch. Das entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da z.B. der Grad der Treppenhausverschmutzung nicht von den Miteigentumsanteilen abhängt. Zulässig wäre auch eine Abrechnung nach Personen. Das birgt jedoch die Gefahr der Unrichtigkeit in sich, da der abrechnende Verwalter auf die (wahrheitsgemäßen) Angaben der Eigentümer angewiesen ist.[8]

Beraterhinweis:

Sind die erforderlichen Verbrauchserfassungsgeräte nicht vorhanden, so ist die Entscheidung über deren Einbau von der Beschlusskompetenz umfasst, auch wenn der Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten grundsätzliche als bauliche Veränderung zu werten wäre.[9]

Sind die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um nach Verbrauch oder Verursachung überhaupt erst abrechnen zu können, unverhältnismäßig hoch, kann der Beschluss den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen mit der Folge, dass er bei Anfechtung für ungültig erklärt werden müsste. Unverhältnismäßigkeit wird entsprechend der Rechtsprechung zur Verbrauchserfassung für die Wärme- und Warmwasserversorgung anzunehmen sein, wenn die Kosten die Einsparungen übersteigen, die sich innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren voraussichtlich erzielen lassen.[10]

3. Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung (§ 16 Abs. 4 WEG)

Diese neue Beschlusskompetenz besteht nur hinsichtlich bestimmter Maßnahmen, nämlich für

* bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen (§ 22 Abs. 1 WEG) und

* Modernisierungen oder Anpassung an den Stand der Technik (§ 22 Abs. 2 WEG) und

* modernisierende bzw. reine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (§§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG).

Sie besteht weiter nur, wenn im Einzelfall eine andere Kostenverteilung beschlossen werden soll und hierfür eine doppelt qualifizierte Mehrheit gegeben ist und die zu beschließende Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs für den einzelnen Eigentümer berücksichtigt.

a) Einzelfall

Der Begriff Einzelfall meint, dass die Beschlusskompetenz zur abweichenden Kostenverteilung nur für eine konkrete einzelne Maßnahme besteht. Eine Regelung, die für alle Zukunft gelten soll, wäre nichtig.[11] Dies ist nach wie vor nur durch Vereinbarung über die Änderung der

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Gemeinschaftsordnung oder aufgrund einer Öffnungsklausel möglich.

Beispiel

Alle Wohnungen eines Objekts sind mit Balkonen ausgestattet. Lediglich ein Balkon ist instandsetzungsbedürftig. Die Kosten soll der Eigentümer des maroden Balkons tragen.[12]

Würde dagegen beschlossen, dass zukünftig jeder Eigentümer die Kosten der Instandhaltung "seines" Balkons trägt, enthielte dieser Beschluss keine Regelung für einen Einzelfall i.S.d. § 16 Abs. 4 WEG und wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[13]

Beraterhinweis:

Daher besteht nun die Gefahr, dass für gleich gelagerte Fälle unterschiedliche Kostenregelungen getroffen werden. Es kann also sein, dass es - bezogen auf vorstehendes Beispiel - bei der nächsten Balkoninstandsetzung bei der Regelung nach § 16 Abs. 2 WEG bleibt, weil die erforderliche Mehrheit nicht erreicht wird.

b) Doppelt qualifizierte Mehrheit

Für den Beschluss ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit von 3/4 aller Stimmberechtigten und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile notwendig. Auszugehen ist von allen Stimmberechtigten, nicht nur von denjenigen, die in der Eigentümerversammlung anwesend sind. Außerdem wird auf § 25 Abs. 2 WEG verwiesen, so dass die Anzahl der Köpfe (Kopfprinzip) entscheidet und zwar unabhängig davon, ob die Gemeinschaftsordnung im Übrigen ein anderes Stimmprinzip, z.B. nach Einheiten vorsieht.[14] Jeder Wohnungseigentümer hat also eine Stimme. Steht das Sondereigentum mehreren gemeinschaftlich zu, haben diese Eigentümer nur eine Stimme und müssen sich einigen, wie abgestimmt wird. Eigentümer mehrerer Sondereigentume haben ebenfalls nur eine Stimme.[15]

Beraterhinweis:

Eigentümer, die nicht stimmberechtigt sind, sind bei der Berechnung des zu erreichenden Quorums nicht mitzuzählen. Wer nicht stimmberechtigt ist, ergibt sich aus § 25 Abs. 5 WEG.

Weiter müssen die 3/4 aller Stimmberechtigten zusätzlich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten. Dadurch soll verhindert werden, dass den Eigentümern, denen nach Miteigentumsanteilen der größere Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zusteht und die somit gem. § 16 Abs. 2 WEG auch den Großteil der gemeinschaftlichen Kosten zu tragen haben, durch eine sich allein nach Köpfen bemessenden Mehrheit überstimmt werden können.[16]

Beispiel

Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus 20 Eigentümern und nehmen an der Versammlung nur 13 Eigentümer teil, die alle für die Modernisierung stimmen, so ist gleichwohl nicht die erforderliche Mehrheit erreicht. Denn die zustimmenden 13 Eigentümer stellen nicht * aller Stimmberechtigten dar. Das wären in diesem Fall 15. Wären 15 Eigentümer anwesend, hätten zusammen jedoch nur 400/1000 Miteigentumsanteile, reicht auch diese Mehrheit nicht aus. Es müssen vielmehr mindestens 501/1000 Miteigentumsanteile, also mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen.

Beraterhinweis:

Der den Verwalter beratende Anwalt sollte empfehlen, namentlich abstimmen zu lassen und die auf die Abstimmenden entfallenden Miteigentumsanteile zu notieren. Dann kann z.B. in einem Anfechtungsverfahren einfach dargelegt werden, dass tatsächlich die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht wurde.

Wegen § 23 Abs. 2 WEG ist die geplante Änderung der Kostenverteilung eindeutig und am besten gesondert in der Einladung anzukündigen und sowie in einem separaten TOP zu beschließen. Ein Eigentümer muss bei der Ankündigung einer Maßnahme nach § 16 Abs. 4 WEG nicht damit rechnen, dass auch die Kostenverteilung geändert wird. Wird dies nicht beachtet, besteht die Möglichkeit der erfolgreichen Anfechtung.

Beispiel

TOP 8 Fensteraustausch aller Fenster der Wohnungen 1, 3, 5 (Westseite); TOP 9 Die Kosten tragen die Eigentümer der Wohnungen 1,3, 5 (Westseite) nach Einheiten.

In Zweier- oder Dreiergemeinschaften kann die erforderliche Mehrheit rein rechnerisch nicht erreicht werden, so dass alle zustimmen müssen.

Wird die erforderliche Mehrheit nicht erreicht, ist streitig, ob die Beschlüsse nichtig[17] oder nur anfechtbar[18] sind. Nach der Meinung, die bei fehlender qualifizierter Mehrheit lediglich die Anfechtbarkeit annimmt, ist der Beschluss umzusetzen. Dies führt wieder zu "Zitterbeschlüssen", d.h. erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist besteht Klarheit, ob der Beschluss bestandskräftig geworden ist bzw. angefochten ist. Hält man den Beschluss dagegen für nichtig, dürfte er nicht umgesetzt werden. Gerichtliche Entscheidungen liegen hierzu - soweit ersichtlich - noch nicht vor.

Beraterhinweis:

Da es in der Begründung der Bundesregierung zum Gesetzentwurf heißt, ein Beschluss, in dem sowohl über Maßnahme als auch über die Kosten entschieden werde, sei wirksam, da er nur den geltenden Kostenverteilerschlüssel im Einzelfall fehlerhaft anwende, keine dauerhafte Änderung realisiere und daher als sog. gesetzes- oder vereinbarungswidriger Beschluss nur anfechtbar sei, spricht im Augenblick viel für die Anfechtbarkeit. Das bedeutet, der Beschluss ist als zustande gekommen zu verkünden. Es sollten auch wieder die Namen der Abstimmenden dokumentiert werden.

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c) Berücksichtigung des Gebrauchs

Der neue Verteilerschlüssel muss den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs für den einzelnen Eigentümer berücksichtigen. Dadurch sind die Wahlmöglichkeiten der Eigentümer eingegrenzt. Die neue Kostenverteilung soll sich an den Gebrauchsvorteilen orientieren, die mit der ihr zugrunde liegenden Maßnahme (Instandhaltung, bauliche Veränderung, Modernisierung) verbunden ist.[19] Der Begriff Gebrauch ist wie in §§ 15 und 16 Abs. 2 WEG zu verstehen.[20]

Möglich ist es jetzt auch, die Eigentümer, die einer baulichen Maßnahme i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt haben, durch entsprechenden Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG mit den Kosten hierfür zu belasten.[21]

Beraterhinweis:

Eine ausdrückliche Regelung zur Kostentragung der nicht zustimmenden Eigentümer ist wegen § 16 Abs. 6 WEG notwendig, da sonst die nicht zustimmenden Eigentümer, die bauliche Maßnahme nicht nutzen dürfen, aber auch die Kosten nicht tragen müssen. Wird ein Eigentümer aufgrund einer Beschlussfassung nach § 16 Abs. 4 WEG gezwungen, sich an Kosten einer Baumaßnahme zu beteiligen, darf er sie auch nutzen.[22]

Beispiel

In einer Mehrhausanlage sollen die Mülltonnen aller Eigentümer auf einem neu anzulegenden Mülltonnenstellplatz (= bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG) deponiert werden. Diese Abstellfläche ist nur von den Wohnungen der Häuser 1 und 2 einsehbar, die Eigentümer der Wohnungen in den übrigen Häusern sehen von der Veränderung nichts. Der Eigentümer Willnicht mit einer Wohnung im Haus 3 hält die Anschaffung des neuen Stellplatzes für überflüssig und stimmt nicht zu. Da er durch die Maßnahme nicht beeinträchtigt ist, muss er dies auch nicht, § 22 Abs. 1 S. 1 WEG. Es sollen aber alle Eigentümer die Kosten des neu anzulegenden Stellplatzes tragen, schon weil ihn auch alle nutzen können. Die Beschlussfassung hierzu könnte lauten:

TOP 7 Die Eigentümer beschließen den Stellplatz für alle Mülltonnen im Bereich ... (näher zu bezeichnender Standort) nach dem Angebot der Firma Y-GmbH zu erstellen. TOP 8: Die Kosten hierfür tragen sämtliche Eigentümer nach Wohneinheiten, auch wenn sie der Maßnahme nicht zustimmen.

Damit hat auch der Eigentümer Willnicht die Kosten der baulichen Veränderung zu tragen, denn es handelt sich um eine einzelne bauliche Maßnahme von der im Ergebnis auch Willnicht Gebrauch machen kann (= Möglichkeit des Gebrauchs), da alle Mülltonnen zukünftig dort deponiert werden. Hieran ändert es nichts, wenn Willnicht tatsächlich die Mülltonnen nicht benutzt, weil er selbst im Abfallwirtschaftsamt arbeitet und seinen Müll daher an seiner Arbeitsstelle entsorgt.

Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 4 WEG kann ebenfalls nicht durch die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung der Eigentümer ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG).

Beraterhinweis:

Auf die Abgrenzung von Betriebskosten (§ 16 Abs. 3 WEG) einerseits und den Kosten baulicher Veränderungen, Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen (§ 16 Abs. 4 WEG) andererseits ist wegen der unterschiedlichen Mehrheiten große Sorgfalt zu legen.

II. Hausgeld- und Verzugsregelungen (§ 21 Abs. 7 WEG)

Bei § 21 Abs. 7 WEG handelt es sich um eine weitere Beschlusskompetenz in Geldangelegenheiten und eine Spezialnorm zu den zuvor beschriebenen Beschlusskompetenzen aus § 16 WEG. Umfasst sind hier Fälligkeitsregelungen, Verzugsschadensregelungen und Sondervergütungen.

Ein Mehrheitsbeschluss reicht aus, der - wie stets - ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss, andernfalls wäre er anfechtbar, jedoch nicht nichtig. Der Beschluss kann auch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung abändern.[23]

Möglich ist mit dieser Beschlusskompetenz nunmehr die direkte Kostenzuweisung an den säumigen bzw. verursachenden Wohnungseigentümer,[24] z.B. durch Beschlüsse über

* die Fälligkeit von Hausgeldzahlungen,

* die Teilnahme am Lastschriftverfahren,

* die Erhebung von Bearbeitungsgebühren bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren,

* höhere als die gesetzlichen Verzugszinsen bei Verzug mit Hausgeldzahlungen,

* Vorfälligkeits- und Verfallsklauseln (bei Verzug mit Hausgeldzahlungen über einen bestimmten Zeitraum wird das auf die restliche Zeit entfallende Hausgeld sofort zur Zahlung fällig),

* Beschlüsse zum Umgang mit Guthaben/Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung (Verrechnungs-, Auszahlungs- und Nachzahlungsbeschlüsse),

* Vertragsstrafen bei Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen,

* Vertragsstrafen bei Verstößen gegen die Hausordnung,

* Erhebung von Umzugskostenpauschalen,

* Sondervergütung des Verwalters für zusätzliche Tätigkeiten, z.B. Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen, § 35a EStG,

* Ersatz von Portokosten etc. des Ersatzzustellvertreters.

Beraterhinweis:

Die Norm kann mangels anders lautender gesetzlicher Regelung durch Vereinbarung, also insbesondere durch eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung, abbedungen werden.[25]

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III. Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen (§ 22 Abs. 1 S. 1 WEG)

Sowohl bauliche Veränderungen als auch Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, können unter folgenden Voraussetzungen beschlossen werden:

a) Bauliche Veränderung oder Aufwendung

Die Begriffe sind unverändert. Bauliche Veränderung bedeutet jede nicht ganz unerhebliche Veränderung des bestehenden Zustands des Gemeinschaftseigentums, der nicht ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung ist.[26] Unter Aufwendungen versteht man alle nicht baulichen Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung hinausgehen.[27] Nicht unter diese Begriffe fallen bauliche Veränderungen bzw. Aufwendungen am Sondereigentum in den Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG und Maßnahmen, die der erstmaligen Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands dienen.[28]

b) Zustimmung

Neu ist die Zustimmung in Form eines Beschlusses. Nach altem Recht genügte die bloße Zustimmung der von der Maßnahme betroffenen Eigentümer und zwar auch ohne Beschluss, z.B. stillschweigend. Nach wie vor ist es nicht erforderlich, die Zustimmung in Form eines Beschlusses zu fassen. Die Herbeiführung eines Beschlusses ist zwar sinnvoll, sie ist jedoch kein zwingendes Erfordernis.[29] Die Zustimmung ist neben der Vereinbarung und dem Beschluss weiterhin als eigenständiges Regelungsinstrument vorhanden.[30]

Beraterhinweis:

Die Zustimmung sollte aus Beweisgründen in Beschlussform erfolgen. Schließlich wird ein solcher Beschluss nunmehr in der Beschluss-Sammlung, § 24 Abs. 7 WEG, dokumentiert. Da die nicht zustimmenden Eigentümer nach § 16 Abs. 6 WEG von der Kostentragung befreit sind, sollte namentlich abgestimmt und dies dokumentiert werden.

c) Wer muss zustimmen

Sprachlich klarer gefasst ist der neue § 22 Abs. 1 WEG in Bezug darauf, wer zustimmen muss. Es sind dies - wie bisher auch - die durch die Maßnahme benachteiligten Eigentümer.[31] Auf die Zustimmung der übrigen Eigentümer kommt es nicht an. Unschädlich ist dagegen, wenn auch Nichtbeeinträchtigte ihre Stimme abgeben.[32]

Beraterhinweis:

Damit ist immer zu prüfen, ob eine Maßnahme überhaupt zu einem Nachteil i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG führt, und bejahendenfalls, welcher Eigentümer in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Nur der muss dann auch zustimmen.

Beispiel

Ist von der geplanten Maßnahme kein Eigentümer nachteilig beeinträchtigt, bedarf es auch keiner Zustimmung. So etwa beim Durchbruch einer in Gemeinschaftseigentum stehenden tragenden Wand innerhalb eines Wohnungseigentums.[33]

Sind von der Maßnahme drei von insgesamt neun Eigentümern betroffen, müssen diese drei zustimmen. So etwa bei einer aus drei Häusern mit je drei Eigentümern bestehenden Mehrhausanlage, wenn lediglich in einem der drei Häuser im gemeinschaftlichen Keller eine Sauna eingebaut werden soll.

Sind von der Maßnahme alle Eigentümer betroffen, müssen auch alle zustimmen. So etwa in der Regel beim Anbau von Balkonen.

Wird ein Beschluss ohne die Zustimmung eines Beeinträchtigten gefasst, ist er grundsätzlich wirksam. Er kann jedoch innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG angefochten werden.[34] Unterbleibt die Anfechtung, bleibt es bei dem Beschluss soweit er nicht aus anderem Grunde nichtig ist.[35]

Beraterhinweis:

Auch der Eigentümer, der aufgrund eines Nachteils eigentlich hätte zustimmen müssen, dies aber unterlassen hat, ist an den Beschluss gebunden und kann später z.B. nicht mehr Beseitigung der baulichen Veränderung fordern.

Erheblich beeinträchtigt i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG sind Eigentümer, wenn ihre Rechte durch die Maßnahme in einem Maße beeinträchtigt werden, die über das hinausgeht, was sie ohnehin als Mitglieder der Gemeinschaft dulden müssen. Nicht hierunter fallen daher lediglich geringfügige Beeinträchtigungen und auch nicht der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch. Auch rein subjektive, also in der Person des Eigentümers liegende Befindlichkeiten genügen nicht. Vielmehr muss die Beeinträchtigung nach objektiven Kriterien gegeben sein.

Anerkannt ist auch, dass behinderte Eigentümer Anspruch auf die Durchführung baulicher Maßnahmen zum barrierefreien Zugang zu ihrer Wohnung haben. Auch wenn solche Maßnahmen regelmäßig bauliche Veränderungen i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG darstellen, so liegt in ihnen keine Benachteiligung, die die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen müssten.[36]

Beispiel

Der Einbau eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Hausflur trotz Verstoßes gegen Vorschriften der Landesbauordnung.[37]

Beraterhinweis:

Die Regelung des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG ist abdingbar und kann daher durch anders lautende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ersetzt oder ergänzt

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werden.[38] Häufig findet man Regelungen dazu, dass bauliche Veränderungen mit einer bestimmten Mehrheit oder nur nach Zustimmung des Verwalters zulässig sein sollen.

IV. Modernisierung und Anpassung an den Stand der Technik (22 Abs. 2 S. 1 WEG)

Modernisierungen und Anpassungen an den Stand der Technik dürfen zukünftig beschlossen werden. Bislang wertete man solche Maßnahmen als bauliche Veränderungen i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG mit der Folge, dass alle benachteiligten Eigentümer zustimmen mussten.

Für eine wirksame Beschlussfassung nach § 22 Abs. 2 S. 1 WEG müssen folgenden Voraussetzungen gegeben sein:

1. Modernisierung bzw. Anpassung an den Stand der Technik

Eine Maßnahme dient der Modernisierung, wenn sie sinnvoll ist. Dabei kommt es auf die voraussichtliche Eignung der Maßnahme an.[39] Wie bei der modernisierenden Instandsetzung ist auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen aufgeschlossenen Eigentümers abzustellen.[40]

Weiter muss dazu kommen, dass die Modernisierung "den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig" erhöht, "die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer" verbessert "oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser"
bewirkt. Dies ergibt sich aus dem Hinweis auf die mietrechtliche Vorschrift des § 559 Abs. 1 BGB.

Beraterhinweis:

In Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung ist gerade kein Bezug zu einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme gegeben.

Beispiel

Hat die Fassade eines Gebäudes Risse und soll im Zuge der Rissbeseitigung auch eine Dämmung der Fassade erfolgen, handelt es sich um eine modernisierende Instandhaltung gem. §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG, denn eine Reparatur ist ohnehin erforderlich. Ist die Fassade dagegen noch in Ordnung, soll aber zukünftig Energie eingespart werden und wird deshalb die Fassade gedämmt, liegt hierin eine Modernisierung i.S.d. § 22 Abs. 2 WEG.

Auf eine Maßnahme nach § 22 Abs. 2 besteht regelmäßig kein Anspruch.[41]

2. Keine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage

Die Eigenart der Wohnanlage ist zu wahren. Es kann also dann keine Modernisierung oder die Anpassung an den Stand der Technik beschlossen werden, wenn hierdurch der Charakter der Anlage verändert wird.

Beispiele

Im obigen Beispiel der Fassadendämmung wäre es unzulässig, wenn das Gebäude nach Aufbringung der Dämmung einen komplett anderen Gesamteindruck vermitteln würde. Nicht zulässig wären auch Umgestaltungen wie der Anbau eines einzelnen Wintergartens[42] oder Verglasung lediglich einzelner Balkone, eine Aufstockung des Gebäudes oder der Abriss eines Gebäude(-teil)s, Beseitigung eines Vorgartens zugunsten von Stellplätzen. Auch die Luxussanierung eines einfachen Hauses wäre nicht zulässig. Nicht als Modernisierung zulässig sind ebenfalls das Anbringen eines Außenaufzugs oder der Einbau zusätzlicher Fenster.[43] Nach AG Hannover soll jedoch z.B. das Anbringen einer Treppe an die im Hochparterre gelegenen Balkone zu dem Zweck des direkten Betretens des Gartens als Modernisierung i.S.d. § 22 Abs. 2 WEG zulässig sein.[44] Nach AG Konstanz kann der Anbau eines zusätzlichen Balkons als Modernisierung gewertet werden.[45]

Beraterhinweis:

Sind Maßnahmen geplant, die die Eigenart der Anlage ändern, besteht die Möglichkeit der Beschlussfassung nach § 22 Abs. 1 WEG.

3. Keine unbillige Beeinträchtigung

Die Maßnahme darf keinen Eigentümer unbillig beeinträchtigen. Dabei kommt es nicht auf einen Nachteil i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG an. Unbillig ist eine Maßnahme vielmehr, wenn auch unter dem Gesichtspunkt der Gerechtigkeit zugunsten der Gemeinschaft insgesamt die Maßnahme einen einzelnen Eigentümer beeinträchtigt. Es kommt dabei also auf die gesamten Umstände des Einzelfalles an. Umstände, die zwangsläufig mit Modernisierungen einhergehen, fallen nicht hierunter.[46]

Beispiel

Die bisherige analoge Antennenanlage wird durch die Einführung von digitalem Fernsehen abgeschafft. Selbst wenn die Bedienung des hierfür erforderlichen Receivers ungewohnt oder kompliziert scheint, ist dies jedoch keine unbillige Beeinträchtigung, da zwangsläufige Folge der Modernisierung. Wird ein Balkon angebaut, kann dies zwar eine Modernisierung darstellen. Wird dadurch jedoch der darunter liegende Balkon erheblich beschattet, ist die Maßnahme unbillig.[47]

Beraterhinweis:

Beinträchtigt die geplante Maßnahme einen Eigentümer unbillig, bleibt wiederum der Weg über § 22 Abs. 1 WEG.

4. Doppelt qualifizierte Mehrheit

Die Modernisierung oder die Anpassung an den Stand der Technik kann nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Dazu s. schon oben zu § 16 Abs. 4 WEG.

V. Modernisierende Instandsetzung (§§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und Instandhaltung bzw. Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)

Keine Änderungen ergeben sich bei Maßnahmen modernisierender Instandsetzung, §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

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§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Begriff der modernisierenden Instandsetzung ist nun in das Gesetz eingeführt.

Um eine modernisierende Instandsetzung handelt es sich, wenn im Zuge einer notwendigen oder absehbaren Instandsetzung nicht bloß repariert, sondern auch die technische Weiterentwicklung berücksichtigt wird.

Beispiel

Die Fassade eines Gebäudes wird erneuert und mit einer zusätzlichen Wärmedämmung versehen.[48]

VI. Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 Abs. 4 WEG)

Nach § 12 Abs. 1 WEG besteht die Möglichkeit, die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung eines Dritten, in der Regel des Verwalters, abhängig zu machen. Geregelt wird dies in der Gemeinschaftsordnung.

Durch die neue Beschlusskompetenz ist es nunmehr möglich, dass eine bestehende Veräußerungsbeschränkung durch einfachen Mehrheitsbeschluss gem. § 21 Abs. 3 WEG aufgehoben wird.

Diese Beschlusskompetenz kann nicht durch die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Vereinbarung der Eigentümer ausgeschlossen werden (§ 12 Abs. 4 S. 2 WEG). Ist sie beschlossen, kann sie (muss aber nicht) aufgrund des Beschlusses im Grundbuch gelöscht werden. Dies erfolgt im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO. Zum Nachweis genügt eine Niederschrift gem. § 24 Abs. 6 WEG, also die notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Personen, die die Niederschrift zu unterschreiben haben, § 12 Abs. 4 S. 4 WEG.[49]

Beraterhinweis:

Ist ein Beschluss über die Aufhebung der Veräußerungszustimmung gefasst, entfällt diese (sowie die häufig vereinbarte zusätzliche Verwaltervergütung) und kann nur durch Vereinbarung wieder begründet werden.[50]

Alle Rechte vorbehalten. (c) Verlag Dr. Otto Schmidt

 

Fußnote:

[*] Susanne Tank ist RAinFAinMuW und Partnerin der ausschließlich auf das
Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei bethgeundpartner |
immobilienanwälte Hannover.

[1] OLG Karlsruhe v. 25.2.2004 - 11 Wx 66/03; MietRB 2004, 241.

[2] Häublein, ZMR 2007, 409 f.

[3] Becker in Bärmann, WEG-Kommentar, 10.A., § 16 Rz. 136; Bassenge in
Palandt, 68. Aufl. 2009, § 16 WEG Rz. 16.

[4] Elzer in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht,
2. Aufl., § 16 Rz. 58; Jennißen in Jennißen, WEG, § 16 Rz. 25.

[5] Elzer in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht,
2. Aufl., § 16 Rz. 66; Bassenge in Palandt, 68. Aufl. 2009, § 16 WEG Rz. 7.

[6] Bassenge in Palandt, 68. Aufl. 2009, § 16 WEG Rz. 20, 22.

[7] Jennißen in Jennißen, WEG, § 16 Rz. 26.

[8] Vgl. hierzu AG Hannover, Beschl. v. 10.12008 - 485 C 10678/07, MietRB
2008, 242 = WE 2008, 150.

[9] BT-Drucks. 16/887, 22 f.; Bassenge in Palandt, 68. Aufl. 2009, § 16
WEG Rz. 9; BGH v. 25.9.2003 - V ZB 21/03, MDR 2004, 86 = MietRB 2004, 14
(19) = NJW 2003, 3476.

[10] BGH v. 25.9.2003, a.a.O.; a.A. wohl Greiner, Wohnungseigentumsrecht,
VIII Rz. 905.

[11] Elzer in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht,
2. Aufl., § 16 Rz. 91, 99.

[12] AG Oldenburg, Urt. v. 19.2.2008 - E10 C 10016/07, NZM 2008, 495, 496.

[13] AG Hannover, Urt. v. 19.9.2008 - 481 C 9182/08.

[14] Elzer in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht,
2. Aufl., Rz. 106; Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 16 WEG Rz.
15.

[15] Jennißen in Jennißen, WEG, § 16 Rz. 52.

[16] BT-Drucks. 16/887, 25.

[17] Derleder, Die neuen Mehrheitsbefugnisse der Wohnungseigentümer nach
der WEG-Reform, ZWE 2008, 253 (258).

[18] BT-Drucks. 16/887, 25; Hügel in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5
Rz. 78; Jennißen in Jennißen, WEG, § 16 Rz. 53a; Bielefeld, Der
Wohnungseigentümer, 8. Aufl., Kap. 10.3.4.2; Greiner,
Wohnungseigentumsrecht, Rz. 366; Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009,
§ 16 WEG Rz. 15.

[19] Elzer in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht,
2. Aufl., § 16 Rz. 113.

[20] BT-Drucks. 16/887, 24.

[21] BT-Drucks. 16/887, 24.

[22] Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 16 WEG Rz. 14.

[23] BT-Drucks. 16/887, 27; Heinemann in Jennißen, WEG, § 21 Rz. 112;
Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 21 WEG Rz. 18.

[24] Gottschalg, NZM 2007, 194; Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009,
§ 21 WEG Rz. 18.

[25] Drabek in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht,
2. Aufl., § 21 Rz. 288.

[26] BayObLG NJW-RR 2002, 445, 446.

[27] Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 22 WEG Rz. 4.

[28] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 14.5.2004 - 3 Wx 95/04, NZM 2005, 184;
Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 22 WEG Rz. 4.

[29] BT-Drucks. 16/887, 28f.; Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 22 Rz. 13.

[30] Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 22 Rz. 13.

[31] Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 22 Rz. 12; Bassenge in Palandt, BGB,
68. Aufl. 2009, § 22 WEG Rz. 7.

[32] Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 22 WEG Rz. 7.

[33] BGH v. 21.12.2000 - V ZB 45/00, NJW 2001, 1212 f.

[34] BT-Drucks. 16/887, 29; Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 22
WEG Rz. 7.

[35] Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 22 Rz. 17.

[36] Bassenge in Palandt, BGB, 68. Aufl. 2009, § 22 WEG Rz. 11.

[37] OLG München, Beschl. v. 12.7.2005 -- 32 Wx 51/05, NZM 2005, 707; OLG
München, Beschl. v. 22.2.2008 -- 34 Wx 66/07, NZM 2008, 848.

[38] Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 22 Rz. 39.

[39] BT-Drucks. 16/887, 30.

[40] BT-Drucks. 16/887, 30.

[41] Hogenschurz in Jennißen, WEG, § 22 Rz. 62; Merle in Bärmann,
Wohnungseigentumsgesetz, 10. Aufl., § 22 Rz. 328.

[42] AG Konstanz v. 13.3.2008 - 12 C 17/07, MietRB 2008, 273 = BeckRS
2008, 05982.

[43] AG Konstanz, s. Fn. 42.

[44] AG Hannover v. 2.10.2007 - 484 C 9870/07, ZMR 2008, 250 nrkr.

[45] AG Konstanz v. 25.10.2007 - 12 C 10/07, MietRB 2008, 148 = NJW 2007,
3728.

[46] BT-Drucks. 16/887, 31.

[47] AG Konstanz v. 25.10.2007 - 12 C 10/07, MietRB 2008, 148 = NJW 2007,
3728.

[48] OLG Hamm, Beschl. v. 18.9.2006 - 15 W 88/06, ZMR 2007, 131.

[49] Schneider in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar
Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 12 Rz. 68e.

[50] Derleder, Die neuen Mehrheitsbefugnisse der Wohnungseigentümer nach
der WEG-Reform, ZWE 2008, 253 (259).


2353, MIET, 15.04.09, Words: 4386, NO: MIETRB.2009.04.A.03

 

Quelle: http://www.bethgeundpartner.de

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