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Rechtsfrage: Müssen im Gesamtwirtschaftsplan die (künftigen) Hausgeldvorschüsse als Einnahmen ausgewiesen werden?

Gesamtwirtschaftsplan



Vorbemerkung 1 Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Der Wirtschaftsplan dient der Ermittlung und Festsetzung der Beitragsverpflichtung der WE und damit der Aufbringung der für eine ordnungsgemäße Verwaltung der WE erforderlichen finanziellen Mittel. Seine eigentliche Bedeutung liegt darin, dass er die Belastung der WE mit Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen lässt (BGH, BGHZ 163, 154, 179 f.; BGH, BGHZ 111, 148, 153).

Vorbemerkung 2 Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Der notwendige Inhalt eines Wirtschaftsplans wird in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 WEG festgelegt. Der Wirtschaftsplan hat zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu enthalten (Nr. 1). Sie müssen in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise nach Grund und Höhe aufgeführt sein. Diese Einnahmen-Ausgaben-Kalkulation bildet den Gesamtwirtschaftsplan, während die erforderliche Darstellung der anteilsmäßigen Verpflichtung der WE zur Lasten- und Kostentragung (Nr. 2) die Pflicht zur Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen betrifft.

Die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung (Nr. 3) sind sowohl im Gesamt- als auch in den Einzelwirtschaftsplänen gesondert aufzuführen. Der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan können zusammengefasst werden.

Vorbemerkung 3 Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:
Zu den voraussichtlichen Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG gehören alle Zuflüsse zu dem Vermögen der Gemeinschaft, die die Vorschussverpflichtung der Wohnungseigentümer mindern.

Nunmehr BGH - Urteil vom 12.06.2013 - V ZR 211/12:    
Auch die Summe der im kommenden Wirtschaftsjahr zu leistenden Hausgeldvorschüsse zählt zu den Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG.

Üblicherweise wird der Finanzierungsbedarf der Gemeinschaft nur durch Schätzung der voraussichtlichen Ausgaben und der voraussichtlichen Erträge, die nicht aus laufenden Hausgeldzahlungen bestehen, ermittelt. Der Wirtschaftsplan zielt dabei nicht allein auf den Ausweis der anteiligen Vorschussverbindlichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers ab. Vielmehr muss er auch erkennen lassen, ob die Liquidität der Gemeinschaft gewährleistet ist. Daher müssen auch die voraussichtlichen Hausgeldeinnahmen der Gemeinschaft aus dem Wirtschaftsplan hervorgehen. Sie sind das Gegenfinanzierungsmittel für die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten und unter diesem Aspekt Einnahmen der Gemeinschaft.

Damit ist jedoch noch keine Aussage über die Art der Ausweisung der Hausgeldvorschüsse im Wirtschaftsplan getroffen. So ist es hinsichtlich der Gestaltung des Wirtschaftsplans nicht zu beanstanden, wenn die Hausgeldvorschüsse nicht ausdrücklich als erwartete Einnahmen bezeichnet werden. Vielmehr ist es ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen. Letzteres versteht sich in aller Regel von selbst, da der Wirtschaftsplan gerade das Ziel hat, die erforderlichen finanziellen Mittel durch die Belastung der Wohnungseigentümer entsprechend den geltenden Verteilungsschlüsseln aufzubringen.

§ 28 Abs. 1 WEG gibt keine konkrete Form der Gestaltung des Wirtschaftsplans vor; die in den §§ 238 ff. HGB normierten Vorschriften über die Handelsbücher, insbesondere die über die Aufstellung einer Bilanz und einer Gewinn- und Verlustrechnung, sind nicht anwendbar, da die Gemeinschaft kein Kaufmann im Sinne der §§ 1 ff. HGB ist. Geboten ist lediglich eine für den WE nachvollziehbare Darstellung, die sich an der Funktion des Wirtschaftsplans ausrichtet.

Unter diesem Blickwinkel kann in aller Regel davon ausgegangen werden, dass die aus dem Wirtschaftsplan ersichtliche Deckungslücke zwischen den voraussichtlichen Ausgaben und den sonstigen Vermögenszuflüssen der Gemeinschaft, die entweder ausdrücklich als Summe genannt wird oder sich durch Addition der einzelnen Posten ermitteln lässt, durch die Belastung der Wohnungseigentümer mit Hausgeldvorschüssen ausgeglichen werden soll. Für den einzelnen Wohnungseigentümer können - auch wenn dieser nur die Höhe des auf ihn entfallenden Hausgeldes erfährt - keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, dass nicht nur er, sondern auch die anderen Wohnungseigentümer nach den im Wirtschaftsplan erläuterten Verteilungsschlüsseln belastet werden und das Kostendeckungsprinzip gewahrt ist.

Daher ist auch die Mitteilung der auf die anderen Wohnungseigentümer konkret entfallenden Hausgeldvorschüsse auch nicht deshalb erforderlich, weil Hausgeldansprüche bei einzelnen Wohnungseigentümern auf Dauer uneinbringlich oder im betreffenden Wirtschaftsjahr mutmaßlich nicht einbringbar sein können. Die Einnahmenseite darf in diesem Fall nicht gekürzt werden, da dies nicht zu einer ausgeglichenen Liquiditätsplanung führen würde. Vielmehr muss auch ein insolventer WE in den Wirtschaftsplan einbezogen werden, da er andernfalls nicht zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet würde (BGH, BGHZ 108, 44, 47 f). Die Uneinbringlichkeit von Hausgeldern ist vor diesem Hintergrund ausgabenerhöhend zu berücksichtigen und muss sich aus dem Gesamtwirtschaftsplan ergeben.

Quelle:

FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft
Bernhardstraße 10, 90431 Nürnberg
Amtsgericht Nürnberg, PR 84
Tel. +49 (0)911 / 58 60 20
Fax +49 (0)911 / 58 60 228

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