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Die Bestimmung des rechtmäßigen Orts der Wohnungseigentümer-Versammlung von RA Fritsch

Die Bestimmung des rechtmäßigen Orts

der Wohnungseigentümerversammlung

 

Die besonderen Probleme bei Kapitalanlageobjekten

 

Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch[1]

 

Das Problem:

 

Eine Problemkonstellation, die jeder Praktiker so oder ähnlich schon einmal erlebt hat:

Bei der verwalteten Gemeinschaft handelt es sich um ein Kapitalanlageobjekt im Rheinland. Nur eine verschwindend geringe Anzahl von Eigentümern ist Selbstnutzer, der weitaus größere Anteil der Sondereigentumseinheiten steht im Eigentum von vermietenden Kapitalanlegern.

Und so schlagen wie jedes Jahr die Wogen im Streit über einen allen Interessen gerecht werdenden Ort für die Abhaltung der jährlichen Eigentümerversammlung hoch.

Die im Objekt wohnenden Eigentümer, die ja bekanntlich oftmals sehr engagiert sind, wünschen natürlich die Abhaltung der Versammlung am Ort des Objekts. Eine große Gruppe im Münchener Raum ansässiger Kapitalanleger droht mit Blick auf die ansonsten anfallenden Reisekosten mit ihrer Abwahl, sollten Sie sich weigern, die Versammlung nicht in München stattfinden zu lassen.

Ein Wohnungseigentümer, der fast 40% der Miteigentumsanteile auf sich vereinigt, verlangt ultimativ die Einberufung der Versammlung nach Berlin.

Es fragt sich, mit welcher stichhaltigen Argumentation der Streit erledigt werden kann, da man es zwei von drei Parteien einfach nicht recht machen kann!

Umgekehrt kann auch der auswärtige Verwalter durchaus ein Interesse daran haben, die Versammlung an seinem Geschäftssitz und nicht in der Nähe des Objekts durchzuführen!

 

 

Die Brisanz einer Fehlentscheidung des Verwalters:

 

Dabei kann eine Fehlentscheidung des Verwalters böse Folgen haben.

Das OLG Köln hat in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung (OLG Köln, Beschl. v. 3.12.2003 – 16 Wx 216/03, ZMR 2004, 299) klargemacht, dass das Festhalten des Verwalters an einem rechtswidrig gewählten Versammlungsort einer vorsätzlichen Nicht-Einladung des monierenden Eigentümers gleichkommt, was im Endeffekt auf das gleiche hinauskommt, als sei ein rechtswidriger Ausschluss aus der Versammlung erfolgt.

Folge sei dann die Rechtswidrigkeit sämtlicher gefasster Beschlüsse, wobei das in solchen Fällen anzubringende Gegenargument, dass die Stimme des fehlenden Eigentümers keinen Einfluss auf das Abstimmungsergebnis gehabt habe, nicht zu erlaubt sei.

Rechtswidrigkeit der gefassten Beschlüsse sei nur dann nicht gegeben, wenn der nicht erschienene Eigentümer ohnehin vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen sei.

 

 

Welche Lösungsmöglichkeiten werden angeboten?

 

1.

Das WEG enthält über den Ort der vom Verwalter gem. § 24 Abs. 1 WEG einzuberufenden Eigentümerversammlung keine ausdrückliche Regelung.

Enthält die Gemeinschaftsordnung ebenfalls keine besondere Bestimmung über den Ort der Eigentümerversammlung und fehlen sonstige Vereinbarungen (was regelmäßig der Fall ist), ist anhand des auslegungsfähigen Begriffs der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu entwickeln, wie der rechtmäßige Versammlungsort zu bestimmen ist.

 

2.

Hinsichtlich dieser Kriterien für die Bestimmung des rechtmäßigen Versammlungsorts durch den Verwalter gehen dann allerdings (wie üblich) die Meinungen auseinander:

 

a)

Nach einer in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung soll mangels gegenteiliger Vereinbarung der Versammlungsort stets mit dem Leistungsort (§ 269 BGB) der dem Verwalter obliegenden Verbindlichkeit (d.h. Erbringung seiner Verwaltungsleistungen), also dem Ort der Wohnungseigentumsanlage identisch sein[2].

Folgt der Verwalter dieser Meinung, so dürfen sich die Selbstnutzer freuen, da kein anderer Versammlungsort als die Gemeinde, in der das Objekt liegt, in Frage kommt.

 

b)

Die wohl h.M. in Rechtsprechung und Literatur ist der Meinung, dass der Verwalter im Rahmen seiner Funktion nach pflichtgemäßem Ermessen berechtigt sei, den Versammlungsort festzulegen. Dabei soll der Verwalter auch berücksichtigen, dass der Versammlungsort den Wohnungseigentümern die Teilnahme nicht erschwert oder sonst unzumutbar macht[3].

Nach dieser Meinung muss der Versammlungsort nicht zwingend die Gemeinde des Objekts sein, da die von den auswärtigen Kapitalanlegern vorgebrachten Argumente für eine Versammlung am Objekt zugunsten eines für diese Gruppe günstigeren Orts durchaus zu berücksichtigen sind.

 

Verfolgt man diese Argumentation weiter, so ergeben sich gerade für den hier vorliegenden Fall eines Kapitalanlageobjekts erhebliche Probleme bei der erforderlichen Abwägung der widerstreitenden Interessen der Beteiligten:

Die bei Kapitalanlageobjekten überwiegende Mehrzahl auswärtiger Eigentümer kann aus Gründen der Ersparnis unnötigen Zeit- und Reiseaufwands ein Interesse daran haben, einem zum eigenen Wohnort oder zum Sitz des Verwalters günstig gelegenen, aber von der Anlage weiter entfernten Versammlungsort den Vorzug zu geben.

Der Verwalter und die Wohnungseigentümer im übrigen können ein zu berücksichtigendes Interesse daran haben, die Versammlung am auswärtigen Sitz des Verwalters durchzuführen, um etwa erforderliche und bei Abhaltung der Versammlung am Ort des Objekts mitunter nicht verfügbare Unterlagen griffbereit zu haben.

Dagegen spricht für die Abhaltung der Versammlung am Ort des Objekts das Interesse der vor Ort wohnenden Eigentümer, keine weite Anreise zum Versammlungsort unternehmen zu müssen sowie die durch eine Versammlung am Ort des Objekts garantierte Sachnähe der Entscheidungen der Gemeinschaft.

 

 

c)

Das AG Neuss hat ausgesprochen, dass Versammlungsort zwar nicht zwingend die Gemeinde des Objekts sein müsse, die Versammlung ab zumindest im betreffenden Amtsgerichtsbezirk stattzufinden habe[4].

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neuss an, dass es weder auf die Frage des vertraglichen Erfüllungsorts, noch auf die Ausübung pflichtgemäßen Ermessens durch den Verwalter mit allen Unwägbarkeiten ankommen könne.

 

 

Meine Meinung:

 

Dem AG Neuss ist zu folgen. Nur die räumliche Nähe von Objekt und Versammlungsort versetzt den einzelnen Eigentümer in die Lage, den Zustand des Objekts sowie die örtlichen Verhältnisse einzuschätzen und durch eine hierauf aufbauende Beschlussfassung anlässlich der Versammlung die Verwaltung seines Eigentums mitzugestalten.

 

Die abweichenden Interessen der Kapitalanleger und des Verwalters sind im Falle großer räumlicher Entfernung des Versammlungsorts gerade nicht zu berücksichtigen.

Dies zum einen, weil sich der Verwalter mit auswärtigem Sitz sich bei seiner Entscheidung, die Verwaltung des Objekts zu übernehmen, der Tatsache der räumlichen Entfernung bewusst gewesen ist, ebenso wie dies dem auswärtigen Kapitalanleger bei seiner Kaufentscheidung bekannt gewesen ist.

 

Ansonsten ergibt sich durch das Kriterium der Zumutbarkeit eine kaum beherrschbare Abgrenzungsproblematik, da für jeden Einzelfall die Frage zu stellen sein dürfte, ab welcher konkreten Entfernung die Anreise für welche konkrete Anzahl von Eigentümern gerade noch zumutbar oder schon unzumutbar sein soll.

 

Einzig maßgebendes Kriterium kann m.E. nur die durch eine Versammlung am Ort des Objekts garantierte Sachnähe der Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft sein.

Die Gelegenheit der persönlichen Inaugenscheinnahme des Objekts, verbunden mit einem Gespräch mit Mietern und Miteigentümern, die sich anlässlich der Durchführung der Versammlung am Ort der Anlage ergibt, schafft eine Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung über so wichtige Themen wie etwa die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder die Entlastung bzw. Wiederwahl des Verwalters, die an entferntem Ort nicht vorhanden ist.

 

Zudem hat der Gesetzgeber bereits mit der Bestimmung des § 43 Abs. 1 Ziff. 4. WEG, wonach für die Entscheidung über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer ausschließlich das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, eine eindeutige Entscheidung zugunsten der Orts- bzw. Objekt- und damit Sachnähe getroffen.

Was für den Streit um die Rechtmäßigkeit von Versammlungsbeschlüssen gilt, muss letztlich auch für Frage des rechtmäßigen Versammlungsorts gelten.

 

Meines Erachtens hat daher die Eigentümerversammlung vorzugsweise am Ort des Objekts, grundsätzlich aber zumindest in dem Gerichtsbezirk, in dem die Wohnungseigentumsanlage liegt, stattzufinden.



[2] OLG Köln NJW-RR 1991, 725; LG Berlin DWE 1987, 360; AG Charlottenburg NJW-RR 1987, 1162 ff.

[3] Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 24, Rn. 48 ff.; OLG Düsseldorf, DWE 1990, 116.

[4] AG Neuss, Beschl. v. 8.3.2001 – 27a II 291/00 WEG (unveröffentlicht).

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