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Forderungsmanagement für Verwalter - der insolvente Eigentümer von RA, Fritsch

Forderungsmanagement für Verwalter – der insolvente Eigentümer

Rechtsanwalt Fritsch Telefon:  0212 / 22 21 0-0 / Fax: 0212 / 22 21 0-40E-Mail:Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein! / Internet: www.krall-kalkum.de

I. Forderungsmanagement als aktuelle Herausforderung

Eines der tragenden Prinzipen des Wohnungseigentums ist die solidarische Aufbringung der für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel durch sämtliche Wohnungseigentümer[1]. Ist das wirtschaftliche Leistungsvermögen eines oder gar mehrerer Wohnungseigentümer dauerhaft gemindert bzw. aufgehoben, ist die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage bedroht[2].

Die sich rapide erhöhende Verschuldung privater Haushalte sowie die eklatante Zunahme von Unternehmensinsolvenzen stellt also nicht nur ein allgemeines wirtschaftliches oder juristisches Problem dar, sondern wirkt sich in besonderem Maße im Bereich des Wohnungseigentums aus. Die negativen Auswirkungen des Fortfalls der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Schuldners infolge drohender oder bereits eingetretener Insolvenz werden im Wohnungseigentum aufgrund des Prinzips der Solidarhaftung der Wohnungseigentümer besonders verstärkt[3].

 

1. Die Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis

Im Außenverhältnis haften die Wohnungseigentümer den Gläubigern der Gemeinschaft nämlich grundsätzlich gesamtschuldnerisch für die Begleichung der Verwaltungsverbindlichkeiten (§ 10 Abs. 1 WEG, §§ 741, 427, 421 BGB)[4]. Dies bedeutet, dass ein Gläubiger einen einzelnen Wohnungseigentümer auf Erfüllung der gesamten gegen sämtliche Wohnungseigentümer bestehenden Schuld in Anspruch nehmen kann[5].

Sind keine ausreichenden Mittel vorhanden, etwa wegen Insolvenz eines Mehrheitseigentümers oder aufgrund Illiquidität mehrerer Wohnungseigentümer, kann die gesamtschuldnerische Haftung den einzelnen Wohnungseigentümer finanziell empfindlich treffen[6].

 

2. Die Haftung der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis

Im Innenverhältnis wird das Prinzip der Solidarhaftung fortgeführt.

So sind die Wohnungseigentümer einander verpflichtet, nach dem Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile oder gemäß einem sonst vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums beizutragen (§ 16 Abs. 2 WEG)[7].

Realisiert sich dieses Ausfallhaftungsrisiko in einer Mehrzahl von Fällen und kann nicht auf ausreichende Rücklagen zurückgegriffen werden, so kann sich die Beitragspflicht der übrigen Wohnungseigentümer empfindlich erhöhen[8].

 

II. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters - Haftungsrisiken

Dem Verwalter wird im Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere bei der Realisierung von Beitragsforderungen, eine zentrale Rolle zugewiesen (§§ 27, 28 WEG).

 

1. Rechte und Pflichten des Verwalters beim Einzug der Beitragsforderungen

Der Verwalter hat im Zusammenhang mit Beitragsforderungen der Wohnungseigentümer insbesondere zeitnah:

  • die Entstehungsvoraussetzungen der Beitragsforderungen zu schaffen (§ 28 WEG) bzw. die Voraussetzungen für eine sachgerechte Beschlussentscheidung der Gemeinschaft schaffen,

  • die Voraussetzungen für die Durchsetzbarkeit der Beitragsforderungen durch Fälligstellung bzw. Anforderung schaffen,

  • Zahlungseingänge zu überwachen, korrekt zu verbuchen und Säumige zu mahnen, sowie rückständige Forderungen außergerichtlich beizutreiben[9],

  • die Voraussetzungen für eine notwendige Beitreibung durch eigene Tätigkeit oder die Beauftragung rechtskundiger Dritter mit der auch gerichtlichen Durchsetzung der Forderungen zu schaffen,

  • die Eigentümer bzw. den Beirat über nicht bloß unbeachtliche Rückstände sowie die eingeleiteten Maßnahmen zu deren Realisierung informieren[10],

  • auf sachgerechte Entscheidungen der Wohnungseigentümer zur Deckung etwaiger Liquiditätsausfälle hinzuwirken (Sonderumlagen)[11].

2. Haftungsrisiko

Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern bei der Ausübung seiner Verwaltungstätigkeit gem. §§ 280 ff., 276, 675, 611 BGB für jede schuldhafte Verletzung der ihm gesetzlich oder aus dem konkret geschlossenen Verwaltervertrag obliegenden Pflichten dem Grunde nach auf Schadensersatz und Ersatz vergeblicher Aufwendungen[12]. Dieses Haftungsrisiko ist tunlichst durch den Abschluss einer ausreichenden Vermögensschadenversicherung abzudecken. Ferner ist auf eine möglichst lückenlose Dokumentation wesentlicher Geschäftsvorgänge zu achten[13].

 

3. Zusatzvergütungen des Verwalters

Die Tätigkeit des Verwalters im Zusammenhang mit der Anforderung von Beitragsforderungen ist regelmäßig personal- und damit kostenintensiv. Der Verwalter wird daher darauf achten, ein ausreichendes Honorar für seine Bemühungen zu erhalten.

Es ist daher zu empfehlen, im Verwaltervertrags ausdrücklich zwischen einer Regelvergütung für die grundlegenden und Sondervergütungen für besondere Verwaltungsleistungen zu unterscheiden. Aufgrund der Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB sollte auf eine möglichst klare Formulierung dieser Bestimmungen zur Vermeidung späterer Unwirksamkeit größter Wert gelegt werden[14].

Zu berücksichtigen ist stets, dass ohne besondere Bestimmung Schuldner solcher Entgelte stets die Wohnungseigentümer insgesamt nach dem in § 16 II WEG oder gemäß Vereinbarung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel für Verwaltungsaufwand sind und nicht etwa der gemahnte oder sonst die Ausgaben veranlassende einzelne Wohnungseigentümer[15].

Bei der Aufnahme einer entsprechenden auf den einzelnen Eigentümer zugeschnittenen Haftungsklausel ist für den Verwalter zu bedenken, dass er für den Fall der Insolvenz des z.B. gemahnten Hausgeldschuldners seine Forderung nicht bei den übrigen Wohnungseigentümern realisieren kann.

 

 III. Außergerichtliches Forderungsmanagement

Die Summe aller Tätigkeiten, die bei der Sicherung und Realisierung von Beitragsforderungen anfallen, bezeichnet man als sog. Forderungsmanagement.

 

Hierzu gehört im außergerichtlichen Bereich im einzelnen:

·         Bonitätsprüfung

·         Zahlungseingangskontrolle und Verbuchung

·         Registrierung von Bonitätsverlustsignalen

·         Einrichtung eines Forderungskontos gem. §§ 366, 367 BGB

·         Persönliches / Telefoninkasso

·         Schriftliches Mahn- und Inkassowesen

·         Schuldnerberatung / Abschluss von Ratenzahlungsvereinbarungen
 

1. Auftreten von Bonitätsverlustsignalen

Neben der bloßen Verbuchung der Zahlungseingänge und deren Kontrolle auf Vollständigkeit und Rechtzeitigkeit der Zahlung sollte auch auf das Auftreten von Signalen geachtet werden, die einen Bonitätsverlust ankündigen:

2. Anforderungen an die Buchhaltung des Verwalters

Leider ist festzustellen, dass die meisten am Markt erhältlichen Computerprogramme zur Hausverwaltung das Erfordernis einer an §§ 366, 367 BGB orientierten Buchhaltung ignorieren und sich auf einfache kaufmännische Buchhaltung beschränken.

3. Persönliches Inkasso / Schuldnerberatung

In der Praxis ist häufig ein intensives schriftliches Mahnwesen zu beobachten, welches aber in fast allen Fällen außer einem erhöhten Arbeitsaufwand keinen messbaren Erfolg zeitigt.

Es empfiehlt sich daher, an ein zeitlich gestrafftes schriftliches Mahnwesen unter Einschaltung des Objektbetreuers ein individuelles Inkasso anzuschließen, um dem Anwachsen von Rückständen rechtzeitig entgegen zu wirken.

Möglichst unmittelbar nach dem Ausbleiben einer fälligen Zahlung (z.B. der ersten Hausgeldrate) sollte eine schriftliche Zahlungserinnerung, verbunden mit einem ausdrücklichen persönlichen Gesprächsangebot, dem Schuldner zugehen. Kurz vor der Fälligkeit der nächsten Zahlung sollte im Idealfall persönlich / telefonisch nachgefasst und möglichst ein Gespräch stattgefunden haben, dessen äußere Umstände, Inhalt und Verlauf oftmals schon relativ genauen Aufschluss über das bestehende Problem geben. Ferner kann (unter Wohnungseigentümern kein Datenschutz) über andere Wohnungseigentümer oder Mitglieder des Beirats ein Kontakt vermittelt werden. Hier kann dann unterstützend eingegriffen werden.

Sofern die für den Fall des Ausbleibens auch der Folgezahlung zu versendende Mahnung bzw. die persönliche Kontaktaufnahme allerdings erfolglos bleiben, sollte die Sache rechtshängig gemacht werden.

 

4. Abschluss von Ratenzahlungsvereinbarungen

Beim Abschluss von Ratenzahlungsvereinbarungen ist Vorsicht geboten, da die vereinbarte Stundungswirkung im Falle der Nichteinhaltung nicht ohne weiteres entfällt[16].

Hier ist neben anderen juristischen Sicherungen eine sogenannte Vorfälligkeitsklausel für den Fall der Nichtzahlung aufzunehmen.

 

IV. Schutzmaßnahmen

Die Realisierung von Beitragsforderungen kann unter Berücksichtigung der vorstehend geschilderten Probleme durch eine vorausschauende Gestaltung der Gemeinschaftsordnung, der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung sowie mittels entsprechender Regelungen im Verwaltervertrag wesentlich erleichtert werden.

Zur Erleichterung der Zahlungsanforderung und –überwachung kann die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren vereinbart werden[17]. Umstritten ist, ob durch Verwaltervertrag dem am vereinbarten Lastschrifteinzugsverfahren nicht teilnehmenden Eigentümer eine Sondergebühr auferlegt werden kann. Dies ist m.E. zu Recht zu verneinen, sofern diese Gebühr als Vertragsstrafe der Gemeinschaft geschuldet wird[18]. Allerdings dürfte eine Regelung, die zu Gunsten des Verwalters wegen des mit der Nichtteilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren verbundenen Mehraufwands eine vom Eigentümer dem Verwalter geschuldete Pauschale auferlegt, zulässig sein[19].

Vereinbart werden kann etwa ein höherer als der gesetzliche Verzugszins[20].

Ist der Ausfall von Beitragsforderungen vorherzusehen bzw. schon eingetreten, obliegt es dem Verwalter, die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sichern. Kurzfristige Liquiditätsengpässe sollte der Verwalter durch Vereinbarung einer Überziehungsmöglichkeit des Kontos auffangen dürfen[21]. Ansonsten bliebe ihm diese Möglichkeit mangels Kompetenz verwehrt[22]. Auch der „Rückgriff“ auf Mittel der Instandhaltungsrücklage ist wegen deren ausdrücklicher Zwecksbestimmung dem Verwalter ohne besondere Ermächtigung verwehrt[23].

Mittel- bis langfristige Forderungsausfälle sollten durch Beschluss einer Sonderumlage bereinigt werden[24]. Dabei ist zu beachten, dass, solange die Insolvenz des Schuldners nicht endgültig feststeht, dieser bei der Berechnung und Auferlegung der Sonderumlage nicht vergessen wird. Auch der Wohnungseigentümer, dessen Säumnis erst zum Entstehen der Liquiditätslücke geführt hat, ist durch Umlagebeschluss anteilig zu deren Deckung heranzuziehen[25].

Um dabei nicht „sehendes Auges“ mit Blick auf den zu erwartenden weiteren Ausfall am Anteil der Sonderumlage, diese zu gering zu beschließen, ist es möglich, die Höhe der Sonderumlage im vorhinein angemessen zu erhöhen[26].

V. Immobiliarvollstreckung

Da das Immobilienvermögen des Schuldners im Falle des Wohnungseigentums bekannt ist, soweit sich die Verwaltung hierauf erstreckt, bietet sich, gegebenenfalls vor Einleitung der Mobiliarvollstreckung, die Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Wohnungseigentümers an.

1. Zwangsversteigerung

Aufgrund der oftmals noch in erheblicher Höhe valutierenden erstrangigen Finanzierungsgrundpfandrechte der Kreditinstitute läuft die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums allerdings oft genug ins Leere[27].

 

2. Zwangsverwaltung

Scheiden Beweggründe zur Anordnung der Zwangsverwaltung wie drohende Schäden und  Wertverfall des Objekts mangels ordnungsgemäßer Verwaltung aus, ist das Verfahren regelmäßig nur im Falle vermieteten Sondereigentums lohnend[28]. Etwaige zwischen Schuldner, Mieter und Dritten getätigte Vorausverfügungen über die Miete (Abtretung, Pfändung, etc.) sind gegenüber dem Zwangsverwalter gem. §§ 146, 148, 20 ff. ZVG, 1123 ff. BGB unwirksam[29]. Ist der Schuldner Eigennutzer, so wird ihm gem. § 149 ZVG, § 5 Abs. 2 ZwVerwVO regelmäßig der notwendige Wohnraum unentgeltlich zu überlassen sein; lediglich ein Kostenbeitrag zu den Verbrauchskosten ist zu entrichten[30].

Blieben sämtliche Vollstreckungsversuche fruchtlos und betreibt die vorrangig gesicherte Bank die Zwangsversteigerung nicht, konnte jedoch versucht werden, für den Fall der Zwangsversteigerung durch einen Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung eine günstigere Rangstelle durch gezahlte Vorschüsse gem. § 10 ZVG einzunehmen.

Durch eine aktuelle Entscheidung des BGH ist diese Vorgehensweise jedoch erheblich eingeschränkt worden[31]. Nach Auffassung des BGH sind nur noch solche Vorschüsse in der Zwangsverwaltung bevorrechtigt, die unmittelbar der Erhaltung oder Verbesserung des Objekts dienen. Dies ist bei Hausgeldzahlungen grundsätzlich, auch in Ansehung des Anteils an der Instandhaltungsrücklage, nicht der Fall[32].

 

VI. Weitere Sanktionen

Neben den „klassischen“ Vollstreckungsmaßnahmen bestehen weitere Sanktionsmöglichkeiten im Wohnungseigentumsrecht, die gegen den säumigen Beitragsschuldner ergriffen werden können.

 

1. Versagung der Veräußerungszustimmung gem. § 12 WEG

Nur die allein in der Person des Erwerbers durch konkrete Anhaltspunkte begründete Befürchtung, dass dieser aufgrund seiner wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse nicht Willens oder in der Lage ist, seinen wesentlichen Pflichten als Wohnungseigentümer nachzukommen, kann die Versagung der Zustimmung rechtfertigen[33].

Ergeben sich keine Anhaltspunkte für einen Versagungsgrund, ist der Berechtigte zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet[34].

 

2. Entziehung des Wohnungseigentums gem. §§ 18, 19 WEG

Entgegen der etwas martialischen Bezeichnung ist das Verfahren zur Entziehung des Wohnungseigentums ein stumpfes Schwert in den Händen der Wohnungseigentümer[35].

Zwar liegen im Falle der Zahlungseinstellung eines Wohnungseigentümers die tatbestand-lichen Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 Ziff. 2 WEG regelmäßig vor; der Weg bis zum tatsächlichen Ausscheiden des betreffenden Wohnungseigentümers kann indes lang und teuer sein.

 

3. Ausfrieren

Nach herrschender Meinung können die Wohnungseigentümer in Ausübung des ihnen gem. § 273 BGB zustehenden Zurückbehaltungsrechts gegen den zahlungssäumigen Miteigentümer eine Sperre für Versorgungsleistungen der Gemeinschaft beschließen[36].

Ein Betretungsrecht der betreffenden Sondereigentumseinheit kann indes besitzberechtigten Dritten (Mietern, o.a.) gegenüber allerdings nicht erzwungen werden[37].

 

4. Anprangerung

Dringend abzuraten ist dagegen von Maßnahmen der Anprangerung des säumigen Wohnungseigentümers, etwa durch öffentlichen Aushang, Rundschreiben oder sonstige Verlautbarungen außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, die geeignet sind, den Schuldner herabzuwürdigen[38].

VII. Der insolvente Wohnungseigentümer

Zu beachten sind die Auswirkungen bei Anordnung der Zwangsversteigerung, der Zwangsverwaltung sowie des Insolvenzverfahrens die Pflicht zur Beitragszahlung.

 

1. Zwangsversteigerung

Besondere Probleme ergeben sich aus der Frage, wer für Beitragszahlungen haftet – der frühere Eigentümer oder der Ersteigerer.

Der Erwerber in der Zwangsversteigerung zahlt:

  • auf der Grundlage des aktuellen Wirtschaftsplans, sofern nach Zuschlag fällig,

  • auf der Grundlage der Abrechnungsspitze der folgenden Jahresabrechnung,

  • auf der Grundlage einer Sonderumlage zur Ausfalldeckung
    (auch, wenn diese sich auf Rückstände vor Zuschlag bezieht? –umstritten-),

  • auf der Grundlage eines nach Beschlagnahme beschlossenen Wirtschaftsplans
    (auch rückwirkend!).

Demnach zahlt der Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht:

  • auf der Grundlage des aktuellen Wirtschaftsplans, sofern vor Zuschlag fällig,

  • auf der Grundlage von Wirtschaftsplänen früherer Wirtschaftszeiträume,

  • auf der Grundlage vor Zuschlag fälliger Abrechnungssalden,

  • auf der Grundlage vor Zuschlag fälliger Sonderumlagen.

2. Zwangsverwaltung

Entscheidend für die Frage, ob (noch) der Eigentümer oder (schon) der Zwangsverwalter für Beitragsforderungen aufzukommen hat, ist der Zeitpunkt der Beschlagnahme der Wohnungseigentumseinheit gem. §§ 150 Abs. 2, 151 Abs. 1 ZVG durch Inbesitznahme, da nur nach diesem Zeitpunkt fällige Beitragsansprüche vom Zwangsverwalter zu entrichten sind[39].

Demnach zahlt der Zwangsverwalter nicht rückständige Beträge

  • auf der Grundlage des aktuellen Wirtschaftsplans, sofern vor Beschlagnahme fällig
    (auch dann nicht, wenn später in der Jahresabrechnung nochmals ausgewiesen),

  • auf der Grundlage von Wirtschaftsplänen früherer Wirtschaftszeiträume,

  • auf der Grundlage vor Beschlagnahme fälliger Abrechnungssalden,

  • auf der Grundlage vor Beschlagnahme fälliger Sonderumlagen
    (auch dann nicht, wenn später in der Jahresabrechnung nochmals ausgewiesen)
    [40],

 Demnach zahlt der Zwangsverwalter Beträge

  • auf der Grundlage des aktuellen Wirtschaftsplans, sofern nach Beschlagnahme fällig,

  • auf der Grundlage eines nach Beschlagnahme beschlossenen Wirtschaftsplans,
    (auch für gegebenenfalls rückwirkend fällig gestellte Beträge
    [41]),

  • auf der Grundlage der Abrechnungsspitze der folgenden Jahresabrechnung[42],

  • auf der Grundlage einer Sonderumlage, die andere als die Rückstände des Schuldners
    ausgleichen soll
    [43].

 

3. Insolvenzverfahren

Entscheidend für die Frage, ob die Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft als bloße Insolvenzforderungen oder als vorab zu befriedigende Masseverbindlichkeiten gem. § 54 Nr. 2 InsO anzusehen sind, ist der Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gem. § 27 InsO, da nur nach diesem Zeitpunkt fällige Beitragsforderungen aus der Masse zu befriedigen sind[44].

Demnach handelt es sich um bevorrechtigte Masseverbindlichkeiten bei Forderungen

  • auf der Grundlage des aktuellen Wirtschaftsplans, sofern nach Eröffnung fällig[45],

  • auf der Grundlage der Abrechnungsspitze der folgenden Jahresabrechnung[46],

  • auf der Grundlage einer Sonderumlage zur Ausfalldeckung[47]
    (auch, wenn diese sich auf Rückstände vor Eröffnung bezieht? –umstritten-),

  • auf der Grundlage eines nach Eröffnung des Verfahrens beschlossenen Wirtschaftsplans[48],

Demnach handelt es sich um bloße Insolvenzforderungen bei Forderungen

  • auf der Grundlage des aktuellen Wirtschaftsplans, sofern vor Eröffnung fällig[49],
    (auch dann, wenn in der Jahresabrechnung nochmals aufgeführt)
    [50]

  • auf der Grundlage von Wirtschaftsplänen früherer Wirtschaftszeiträume,

  • auf der Grundlage vor Eröffnungsbeschluss fälliger Abrechnungssalden,

  • auf der Grundlage vor Eröffnungsbeschluss fälliger Sonderumlagen

VIII. Die insolvente Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine besondere Herausforderung für den Verwalter stellt die insolvente Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Hier kumulieren sich die vorstehend dargestellten Probleme dadurch, dass entweder eine Mehrzahl verschiedener Wohnungseigentümer zahlungsunfähig wird oder dass ein Mehrheitseigentümer in die Insolvenz gerät.

Die wirtschaftliche Krise der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert die besondere Aufmerksamkeit des Verwalters. Zum einen muss er darauf bedacht sein, trotz der finanziellen Problemen Gemeinschaft deren Verpflichtungen im Außenverhältnis bestmöglich zu bedienen, zum anderen muss er seine eigenen berechtigten Interessen wahren.

 

1. Haftungsfallen

Es ist dem Verwalter zunächst mit Blick auf seine Haftung für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 2 u. 3 WEG dringend davon abzuraten, auf Druck der Eigentümer diese aus Kostengründen zu vernachlässigen.

Stellt sich bei bestehenden Liquiditätsengpässen die Frage, welche Verbindlichkeiten im Außenverhältnis vorrangig beglichen werden sollen, muss der Verwalter beachten, dass die Bedienung verschiedener Forderungen Vorrang hat:

  • Abführung der Sozialversicherungsbeiträge von Arbeitnehmern der Gemeinschaft[51],
  • Ausgleich der Versicherungsprämien gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 3 WEG,
  • Ausgleich von Forderungen zur Aufrechterhaltung der Verkehrssicherung.

Die Entnahme der eigenen Vergütung vom Gemeinschaftskonto entspricht, sofern die Erfüllung der o.g. Verbindlichkeiten gesichert ist, sodann ordnungsgemäßer Verwaltung, da nach hiesiger Auffassung der Ausgleich der Verwaltervergütung den übrigen Verpflichtungen, etwa denen gegenüber Versorgungsträgern und sonstigen Dritten, vorgeht[52].

 

2. Verhalten im Falle der Obstruktion

Da die Eigentümerversammlung in ihren Entscheidungen souverän ist, stellt sich die Frage, wie der Verwalter auf erkennbar nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechendes Verhalten, Beschlüsse und Anweisungen der Gemeinschaft reagieren soll.

Der Verwalter sollte keinesfalls versuchen, seine Auffassung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu diktieren, da dies nur zu zusätzlichen Konflikten führt.

Erweist sich eine weitere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach Abwägung der widerstreitenden Interessen als nicht mehr vertretbar, ist der Verwalter befugt, das Verwalteramt aus wichtigem Grund, gegebenenfalls mit sofortiger Wirkung, niederzulegen[53].

Mit Blick auf eine mögliche Verwirkung des Niederlegungsrechts in Anwendung auftrags- und dienstvertragsrechtlicher Grundsätze gem. §§ 671, 662, 626 BGB sollte dies alsbald geschehen[54].

Zu beachten ist, dass in diesem Fall auch der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund fristlos und/oder fristgerecht gem. § 626 Abs. 1 BGB gekündigt werden kann, aber nicht gekündigt werden muss[55]. Im Falle der Nicht-Kündigung bleibt nämlich der Vertrag bestehen und dem Verwalter steht das Verwalterhonorar unter Anrechnung ersparten Eigenaufwandes bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit zu[56].

Zu beachten ist, dass die Verwaltungsunterlagen Eigentum der Wohnungseigentümer und damit komplett[57] herauszugeben sind und dem Verwalter daran kein Zurückbehaltungsrecht, etwa wegen rückständiger Honorarforderungen, zusteht[58].

Allenfalls begründet die vom Verwalter noch vorzunehmende Rechnungslegung und gegebenenfalls noch zu fertigende Jahresabrechnung ein temporäres Besitzrecht[59].

Erfüllungsort für die Herausgabe der Unterlagen ist allerdings der Sitz des Verwalters, da es sich für die Wohnungseigentümer um eine Holschuld gem. § 269 Abs. 2 BGB handelt[60].

3. Abwicklungsprobleme

Die Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder gar die Auszahlung des Verwaltungsguthabens an einen einzelnen Wohnungseigentümer (auch den Beirat) führt im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht zur Erfüllung[61]. Im Falle der Geldzahlung trägt der Verwalter die volle Ausfallhaftung.

Allenfalls kann der Verwalter durch Erklärung gegenüber sämtlichen Wohnungseigentümern die Gemeinschaft in Annahmeverzug setzen. Dies erlaubt es dem Verwalter, alsdann für die Aufbewahrung nicht abgeforderter Verwaltungsunterlagen gem. §§ 304, 293 BGB ein angemessenes Lagerungsentgelt zu verlangen. Im Extremfall bietet sich die gerichtliche Hinterlegung der Gemeinschaftsgelder sowie der Verwaltungsunterlagen gem. §§ 372 ff. BGB an.

Problematisch ist hier der mit der genauen Bezeichnung und Beschreibung der einzelnen Urkunden verbundene Arbeitsaufwand des Verwalters. Der vorausschauende Verwalter sollte daher Vorsorge treffen und im Verwaltervertrag eine entsprechende Abwicklungsklausel vorsehen.

 



[1] Bub, Das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, Rn. I. 2 ff.

[2] Drasdo, AnwBl 2000, 65 (66).

[3] Röll/Sauren, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, Rn. 152 f.

[4] BGH, Beschl. v. 17.1.1980 – VII ZR 42/78, NJW 1980, 992; BGH, Beschl. v. 29.6.1977 – VIII ZR 23/76,

    NJW 1977, 1964; KG, Beschl. v. 29.5.2002 – 24 W 185/01, ZWE 2002, 363 = MDR 2002, 1186;

    KG, Beschl. v. 29.4.2002 – 24 W 26/01, ZWE 2002, 413 = NZM 2002, 745.

[5] BayObLG, Beschl. v. 20.3.2002 – 2Z BR 84/01, ZWE 2002, 357 = NZM 2002, 609 (610); VG Frankfurt/M.,

    Urt. v. 15.11.2001 – 15 E 1296/99 (V), WE 2003, 198; Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 28, Rn. 4.

[6] Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, Rn. 361; Müller, Prakt. Fragen des WEG, Rn. 342.

[7] BGH, Beschl v. 21.4.1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197 (202).

[8] BGH, Beschl. v. 15.6.1989 – V ZB 22/88 = BGHZ 108, 44.

[9] Deckert/Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 4, Rn. 1667 (S. 892 u.).

[10] Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 27, Rn. 121.

[11] KG, Beschl. v. 26.3.2003 – 24 W 177/02, NZM 2003, 484 (485).

[12] Gottschalg, Der Immobilienverwalter 2003, 73 ff.

[13] Gottschlag, NZM 2003, 457 (462).

[14] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 6.1.2003 – 3 Wx 364/02, NZM 2003, 119.

[15] Schmidt, WE 2003, 196 (197).

[16] Palandt/Heinrichs, BGB, § 271, Rn. 15.

[17] BayObLG, Beschl. v. 28.6.2002 – 2Z BR 41/02, ZWE 2002, 581 (583) =

    NZM 2002, 1665 (1666); Bub, Rn. V. 12; a.A.: Bärmann/Pick/Merle, WEG,

    § 27, Rn. 107; Merle, PiG 63, 165 (174) - m.E. inkonsequent, da ablehnend zu

    Beschlusskompetenz, aber für verwaltervertragliche Regelung.

[18] Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 26, Rn. 125.

[19] OLG Hamm, Beschl. v. 19.10.2000 – 15 W 133/00, ZWE 2001, 81; Merle, ZWE 2001, 196 (198).

[20] Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 10, Rn. 52 a.E.; a.A.: Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 27, Rn. 155.

[21] Deckert/Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 4, Rn. 147, 1140, 1162, 1237 ff.

[22] BGH, Urt. v. 28.4.1993 – VIII ZR 109/92, NJW-RR 1993, 1227.

[23] Häublein, ZWE 2004, 48 (53) m.w.N.

[24] Deckert/Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 4, 1249 (S. 396/397).

[25] BGH, Beschl. 15.6.1989 – V ZB 22/88 = BGHZ 108, 44 = NJW 1981, 3018;
    BayObLG, Beschl. v. 31.1.1992 – BReg. 2 Z 143/91, NJW 1993, 603 (604).

[26] KG, Beschl. v. 26.3.2003 – 24 W 177/02, NZM 2003, 484 (485).

[27] Drasdo, AnwBl 2000, 65 (68).

[28] Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, § 146 ZVG, Rn. 14.

[29] Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Handbuch der Zwangsverwaltung, Teil 1, Kap. 2, Rn. 102 (S. 66 f.).

[30] Stöber ZVG-Handbuch, Rn. 596.

[31] BGH, Urt. v. 10.4.2003 – IX ZR 106/02, NZM 2003, 602.

[32] Schmidt, WE 2003, 28 ff.; Kappus, NZM 2003, V.

[33] BayObLG, Beschl. v. 4.1.1995 – 2Z BR 114/94, DRsp Nr. 1995/3342; BayObLG,

    Beschl. v. 14.3.1990 – BReg 1b Z 7/89, NJW-RR 1990, 657.

[34] Deckert/Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 4, Rn. 1560.

[35] Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 51, Rn. 1; Röll/Sauren, Handbuch für Wohnungs-

    eigentümer und Verwalter, Rn. 159; a.A.: Weitnauer/Lüke, WEG, § 18, Rn. 1.

[36] OLG Celle, Beschl. v. 9.11.1990 – 4 W 211/90, NJW-RR 1991, 1118;

    Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 16, Rn. 113 m.w.N.; a.A.: OLG Köln,

    Urt. v. 15.3.2000 – 2 U 74/99, ZMR 2000, 639 = NZM 2000, 1026.

[37] KG, Beschl. v. 26.11.2001 – 24 W 7/01, ZWE 2002, 182.

[38] Deckert/Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 4, Rn. 1289.

[39] Stöber, ZVG, § 152, Rn. 16 (S. 1274 f.)

[40] OLG Hamburg, Urt. v. 15.6.1999 – 8 U 214/98, WE 1999, 169.

[41] abzulehnen: KG, Beschl. v. 15.3.2000 – 24 W 6527/98, WE 2001, 9.

[42] BayObLG, Beschl. v. 30.4.1999 – 2Z BR 33/99, ZMR 1999, 577 649 (650)

[43] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 10.8.1990 – 3 Wx 210/90, NJW-RR 1991, 724

[44] BGH, Beschl. v. 15.6.1989 -  V ZB 22/88, NJW 1989, 3018.

[45] BGH, Beschl. v. 15.6.1989 - V ZB 22/88, NJW 1989, 3018.

[46] BGH, Beschl. v. 10.3.1994 – IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866 (1867).

[47] BGH, Beschl. v. 15.6.1989 – V ZB 22/88, NJW 1989, 3018; KG, Beschl. v. 15.9.2000 – 24 W 747/99,

    ZWE 2000, 532; BayObLG, Beschl. v. 10.8.1989 – BReg. 2Z 81/89, WuM 1990, 89;

   a.A.: BGH, Urt. v. 18.4.2002 – IX ZR 161/01, NJW-RR 2002, 1198.

[48] BGH, Urt. v. 12.3.1986 – VIII ZR 64/85, NJW 1986, 3206 (3208).

[49] BayObLG, Beschl. v. 5.11.1998 – 2Z BR 92/98, WE 1999, 155 (156).

[50] OLG Stuttgart, Urt. v. 18.9.2002 – WE 2003, 174.

[51] Nicht-Abführung trotz Einbehalts stellt eine Straftat dar - § 266a StGB;
    Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, Rn. H 274 ff.

[52] Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 26, Rn. 115.

[53] BayObLG, Beschl. v. 29.9.1999 – 2Z BR 29/99, ZWE 2000, 72; Bogen, ZWE 2002, 153 (155);

    Röll/Sauren, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, Rn. 305.

[54] Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 26, Rn. 207.

[55] Bogen, ZWE 2002, 153 (154).

[56] Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 26, Rn. 208.

[57] Köhler, ZWE 2002, 255 (256).

[58] Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 26, Rn. 105; Deckert/Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 4, Rn. 1624.

[59] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.12.2000 – 3 Wx 378/00, ZWE 2001, 114 (115); a.A.: nur Einsichtsrecht bzw.

    Pflicht zur Kopienanfertigung BayObLG, Beschl. v. 13.9.1993 – 2Z BR 66/93, WE 1993, 288.

[60] Deckert/Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 4, Rn. 1627 a.E.

[61] Deckert/Deckert, Die Eigentumswohnung, Grp. 4, Rn. 1628.