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Auch die gepflegteste Wohnungseigentumsanlage sollte immer mal wieder modernisiert oder an den Stand der Technik angepasst werden.

In Zeiten des Klimawandels werden zudem klima- und umweltfreundliche Wohnungseigentumsanlagen eine Modernisierung nicht immer leicht durchzuführen. Die verschiedenen Interessen der Eigentümer müssen hierbei in Einklang gebracht werden. So wird unter anderem ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die Modernisierungsmaßnahmen und gegebenenfalls auch über die Verteilung der Kosten benötigt. Sollten eine oder mehrere Eigentumswohnungen vermietet sein, kommen· auch noch mietrechtliche Probleme hinzu: Mietermüssen nämlich nicht jede bauliche Maßnahme des Vermieters dulden.  Entscheidend ist zunächst, ob es sich bei der Maßnahme auch tatsächlich um eine Modernisierung oder eine Anpassung an den Stand der Technik im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) han-, delt. Zur Bestimmung des Begriffes „Modernisierung“ verweist das WEG auf das Mietrecht. Dort wird in § 559 Abs. 1BGB die Modernisierung als Maßnahme definiert, die den Gebrauchswert der Mietsaehe nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt. „Stand der Technik“ hingegen beschreibt das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung.

Hiervon sind Instandhaltungen bzw. -setzungenund sonstige bauliche Veränderungen zu unterscheiden. Instandhaltungen bzw. setzungen sind Maßnahmen, die dazu dienen gebrauchsbedingte Abnutzungen oder größere Schäden und Mängel zu beseitigen.  Werden bei einer Instandsetzung gleichzeitig Modernisierungen vorgenommen, nennt man die „modernisierende Instandsetzungen“.  Auch diese zählen zu den Instandsetzungen. Sonstige bauliche Ver-änderungen sind hingegen alle Maßnahmen, die zu keiner der vorherigen Kategorien passen.

Auch mit dieser Kenntnis ist die Einordnung einer Maßnahme jedoch nicht immer ganz einfach: So kann eine Fassadensanierung eine Instandsetzungsmaßnahme sein, wenn die Fassade baufällig geworden ist und lediglich die vorhandenen Schäden beseitigt werden. Sollte eine baufällige Fassade jedoch so saniert werden, dass gleichzeitig eine zusätzliche Dämmung angebracht wird, dann handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung. Nur wenn die Fassade nicht baufällig sein sollte, jedoch trotzdem eine zusätzliche Dämmung angebracht wird,handelt es sich um eine Modernisierung.

Falls eine Modernisierung vorliegen sollte, kann diese gemäß § 22 Abs. 2 WEG nur mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Dies nennt man eine „doppelt qualifizierte Mehrheit“. Sollte diese Mehrheit nicht zustande kommen, dann kann ein gleichwohl gefasster Beschluss angefochten werden.  Ohne einen gültigen Beschluss kann kein Eigentümer die Durchführung einer Modernisierung verlangen.

Die Kosten für Modernisierungen werden in der Regel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Allerdings ist es auch möglich, für den Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung zu beschließen, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit zum Gebrauch der Modernisierung durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Auch für diesen Beschluss wird jedoch eine doppelt qualifizierte Mehrheit benötigt.

 

RA Gerold Happ

 

Quelle: Haus & Grund aktuell Bonn/Rhein-Sieg